Построить свой дом в барселоне

Строительство за рубежом собственного дома, дело конечно не простое, но совсем не обязательно авантюрное, как считают многие.

В моем случае все началось с влюбленности в Коста Брава, что повлекло пробуждение внутреннего активного «завоевателя».

Когда принципиально решение о собственном жилье в Испании было принято, возникли вопросы:

— дом или квартира,

— первая линия моря или на горе,

— покупать или строить.

Каждый отвечает на эти вопросы самостоятельно. Я решил, что это должен быть дом с видом на море, но не на самом берегу. Примерная идея дома была и, «поводив жалом», я быстро понял, что то, что хочется, стоит не тех денег, которые я готов потратить; а то, что есть – совсем не то, что хочется. Время не поджимало, и я решил приобрести земельный участок, а потом уже спроектировать и построить на нем дом мечты.

Надо признать, что сама готовность строить пришла, когда я увидел у приятеля только что законченный дом в классическом испанском стиле. При этом по-испански приятель не говорил.

И хотя я хотел дом в стиле хай-тек, сам факт постройки дома в Испании человеком, не обладающим навыками общения на языке страны, меня воодушевил.

Сказано – сделано. Как обычно, преддоговор, залог (arras), получение NIE, открытие счета в испанском банке, перевод на испанский счет денежных средств из России (естественно с декларированием в российской налоговой счета в испанском банке и с предварительным подтверждением для испанского банка происхождения моих средств), выход на сделку. И где была первая ошибка?

Ошибка № 1: мне никто не посоветовал, а я не подумал провести официальные замеры покупаемого участка. Размеры учитывались по данным договора купли-продажи и Nota simple продавца. По факту же (когда проект стали «сажать» на участок) оказалось, что приобрел я не 18, а 17 соток. Поскольку уже мой договор купли-продажи содержал норму о том, что купил я участок в состоянии «как он есть», и цена сделки не содержала расчета исходя из стоимости, например, 1 кв. метра земли, предъявить претензию к продавцу я не мог. Оставалась возможность судиться с соседями, которые, собственно, и освоили испарившуюся сотку, но тогда стройка зависла бы на годы. Короче – минус 100 кв.м. Двигаемся дальше. Теперь знаю, как не вляпаться.

АРХИТЕКТОР. Конечно, посоветовали пару испанцев. Мне после второй-третьей встречи с ними загрустилось: вроде тебя поняли, но эскизы явно не о том (как потом стало ясно, делали их подмастерья); ок, встречаемся снова, уточняю, кивают, записывают и … история повторяется. Конечно, есть нюанс, я тогда совсем не говорил по-испански, но переводчик-то (хороший) был. Опуская детали взаимоотношений, я пришел к следующей модели: базовые нормативы от испанского архитектора/проект российского (с выездом его на место и общением с испанским коллегой)/посадка на место и доработка деталей опять с испанским. Да, это был уже другой испанский архитектор, т.к. первым спецам это стало не интересно. Но я остался доволен. Во-первых, нашел «своего» архитектора (с радостью порекомендую российского), во-вторых, совокупный архбюджет оказался ниже первоначально заявленного. Дорабатывающий испанский архитектор согласился на порядка 60% от первоначальных цифр.

СТРОЙКА. Как говорилось выше, мне повезло со строителем. По-сути, он (владелец компании) также выполнял функцию менеджера, объединяющего усилия и сторонних организаций. В моем случае, такими отдельными специалистами были ламписта (все коммуникации – водо, электро и прочее оборудование плюс сантехника); мастера по земляным работам (выкопать котлован, вывезти с участка землю и мусор, привезти большие камни и установить их в опорные стены на участке, сделать рампу для заезда авто); производители и установщики окон; установщики дверей; производители и установщики внешних ограждений для террас; установщики гаражных и въездных ворот и еще 2-3 конторы с отдельным объемом работ. Кроме того, как полагается по местному законодательству, был приглашен апареходор (технический инженер), проверяющий качество работ на площадке, а также используемых материалов (в частности, арматуры, бетона и проч.)

Отмечу, что я выбирал специалистов (архитектор, апареходор), говорящих по-английски. С остальными общался в основном с помощью моего строителя. Глобально, остался доволен. Из ошибок, пожалуй, отмечу следующие:

Ошибка № 2: несвоевременное получение мною сертификата о вывозе мусора от «земляного» человека. Спустя пару лет сделать это было сложнее. Отсутствие сертификата не дает, во-первых, вернуть из мэрии залог, который платишь как гарантию за вывоз мусора (при получении строительной лицензии), во-вторых, в принципе сдать дом в эксплуатацию, получив соответствующий документ в мэрии, и оформить obro nuevo у нотариуса.

Ошибка № 3: я не оформил исчерпывающий перечень работ испанского архитектора, в частности, получение финального энергетического сертификата оказалось доп. услугой; его наличие также было необходимо для сдачи дома и оформления прав на него.

Были, конечно, еще разные неожиданности, например, обязанность сделать (отремонтировать) часть общей дороги, примыкающей к участку; высадить изрядное количество деревьев (что в принципе правильно) и т.д.

И еще один момент: как минимум основные ваши строители и вовлеченные в процесс компании, обязательно должны иметь лицензии. Не экономьте на этом. Получение лицензии, среди прочего, требует от них наличие полиса страхования профессиональной ответственности. У меня, например, во время стройки из-за проливных дождей с уже вынутым грунтом случилась неприятность – частичный оползень на соседний участок. Вопрос был решен за счет страховок строительной компании и компании по земляным работам.

Короче, бояться не надо. Строим дом мечты.

Спасибо всем, кто дочитал статью до конца! Надеемся, Вам понравилось и было интересно. Обязательно подпишитесь на наш канал «Каталония без посредников».

Оцените наш труд – жмите кнопку «палец вверх». Каждый лайк для нас очень важен!

До новых встреч!

Всем успехов!

Клиенты агентства Estate Spain интересуются — а можно ли построить дом в Испании самому? Отвечаем: да, можно. Самостоятельное строительство обычно выходит дешевле, чем покупка готового жилья, но предполагает определённые хлопоты и ставит много организационных вопросов. Хотите разобраться?

Этап первый. Поиск участка

Первым делом надо найти землю под строительство в интересующем вас регионе Испании. Свободный участок можно подыскать в каталоге. Под индивидуальный дом требуется один участок, если же вы задумываетесь о строительстве комплекса — два или больше и неподалёку друг от друга. От чего зависит цена земли? Есть несколько основных факторов, среди них — рельеф (плоский или холмистый, ровный или под наклоном), расположение и подключение к коммуникациям.

Окрестности Аликанте

После того, как вы выбрали подходящий участок, как и в случае с жильем, требуется внести резерв. Как правило, от трёх до шести тысяч евро.

• Резюме первого этапа:

— Найти участок
— Внести резерв за участок

Этап второй. Процедура покупки

Когда договор резерва подписан, у вас будет от одного до двух месяцев, чтобы подготовиться к процедуре покупки. За это время мы рекомендуем открыть в Испании Sociedad Limitada (сокращенно SL, по-нашему — Общество с ограниченной ответственностью, ООО). Зачем? Если вы покупаете участок от имени фирмы, а не как физическое лицо, то в будущем сможете вернуть НДС (21%) за покупку участка и пользование услугами строительной фирмы.

Для открытия ООО в Испании требуется NIE (идентификационный номер иностранца). Также потребуются документы, доказывающие легальность происхождения денег, которые пойдут на покупку земли. Уставный капитал — не менее €3000. Далее, после открытия Sociedad Limitada, следует отправиться к юристу и выбрать коды деятельности фирмы (строительная сфера). А затем — переводить деньги на счёт компании и покупать участки (заключать договора купли-продажи). НДС всё равно сначала придется заплатить, но со временем его можно будет вернуть.

• Резюме второго этапа:

— Получить NIE и другие документы, необходимые для покупки земли
— Открыть Sociedad Limitada, чтобы в будущем вернуть НДС
— Внести уставный капитал
— Купить участок (участки)

Этап третий. Стройка

Нельзя просто так взять и начать строительство. Нужна строительная лицензия. А чтобы её получить, необходим проект дома. Сначала надо найти архитектора, который сделает предварительный проект вашего дома (без интерьера и прочих подробностей, только конструкция здания), будь то частная вилла для себя, многоэтажка на сто квартир для продажи или что-то ещё. Предварительный проект обойдется вам около €5000.

С проектом, бумагами на участок и Sociedad Limitada отправляемся в местную мэрию и сдаём пакет документов, чтобы получить лицензию на строительство. Ждать придётся от трёх месяцев до года. Сама лицензия тоже платная: испанские чиновники потребуют заплатить 4% от ожидаемой стоимости дома, которую они высчитывают по своим формулам и коэффициентам. Например, дом размером 150м², в округе Ориуэла Коста может быть оценен в €200 000, тогда стоимость лицензии составит €8000.

После получения лицензии пора обзавестись проектно-сметной документацией. То есть получить уже не предварительный, а доскональный проект вашего дома, где будут учтены все ваши пожелания (количество комнат, планировка, техника и мебель, цвета, дизайн и проч) +указаны технические характеристики всех элементов и используемые материалы. Заказать основной проект можно в том же архитектурном бюро, что и предварительный. На его составление уйдет около месяца.

Следующий шаг — поиск подрядчика, который составит смету по вашему проекту. Обычно обращаются к 2-3 лицензированным компаниям с вопросом — за какую сумму вы это построите? И выбирают приемлемый вариант. Если вы не доверяете строительным компаниям, опять же, берите с собой архитектора, который поможет убедиться в том, что застройщик всё посчитал правильно.

Начало строительства

Когда строители наняты, можно, наконец, расчищать площадку под фундамент и начинать стройку! А также продавать недвижимость, иногда рекламу дают ещё на стадии котлована.

• Резюме третьего этапа:

— Найти архитектора и составить предварительный проект
— Отнести документы в мэрию, дождаться и оплатить строительную лицензию
— Получить проектно-сметную документацию
— Найти подрядчика, узнать окончательную смету
— Начать строительство

Часто задаваемые вопросы

• Можно ли брать кредит под строительство на фирму?

Можно. После того, как вы получили основной проект и смету. В таком случае, у вас есть право претендовать на кредит в качестве застройщика. Это не ипотека в её классическом понимании.

• На какую сумму кредита я могу рассчитывать?

Если это ваш первый опыт в роли застройщика, рассчитывать на супер условия не приходится, но и жаловаться не на что. Испанские банки готовы выдать вам до 50% от сметы под 3%-4% годовых. Это не касается земли, участок вы покупаете самостоятельно.

• Зачем самому покупать землю и строить дом, если можно купить всё готовое?

Если речь идёт об инвестировании, вы можете получить прибыль после продажи построенного жилья, особенно многоквартирных домов. Если же вы строите виллу для собственного проживания, это выйдет дешевле, чем покупка готовой. Но и хлопот тоже будет больше.

• В каких регионах Испании сейчас продаются хорошие участки?

Для собственного строительства популярны Коста-Брава и Коста-Бланка, а также район Лас-Колинас и остров Майорка. Впрочем, в земельном каталоге Estate Spain вы можете подыскать землю и в других регионах страны.

Полезные ссылки:

Каталог земельных участков в Испании
Получаем NIE — подробная инструкция
Как открыть счёт в испанском банке?
Где купить мебель в Испании?

Специалисты Estate Spain предоставляют бесплатную консультацию по вопросам покупки участка и строительства. Обращайтесь к нашим консультантам и подписывайтесь на наши социальные сети, чтобы оставаться в курсе новостей и не пропустить новинки каталога!

Facebook — https://www.facebook.com/spantao/
Telegram — https://t.me/estatespain
Instagram — https://www.instagram.com/estatespain