Построю дом по бартеру

Эксперты предупреждают: к товарообмену следует прибегать только в крайнем случае, потому что используя бартерную схему, строительная компания обрекает себя на конкурирование на своем же объекте.

Компании подрядчиков или поставщиков, которые получают квартиры в расчет, выставят их на продажу с дисконтом, потому что это будут уже продажи не из первых рук, а уступка от другого юридического лица. Квартиры будут предлагаться дешевле, чем у девелопера, и это будет мешать застройщику реализовывать свои квартиры. «Вопрос также заключается в объеме предложения. Если речь идет о единицах квартир, то такая конкуренция не навредит проекту. Если же объем бартера значительный, то это может повлиять на реализацию, подорвать имидж застройщика в глазах дольщиков. Когда квартиры на одном объекте продаются от разных компаний, это вызывает недоверие, путает дольщика, и зачастую он отказывается от покупки. Без единой схемы реализации застройщик испытывает затруднения», – считает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
С другой стороны, бартер играет и положительную роль, так как позволяет не останавливаться в работе над проектом. «В трудные времена, когда работы ведутся на основании временных разрешений, еще нет доступа к деньгам дольщиков, то строительные компании прибегают к зачетным бартерным схемам», – поясняет госпожа Денисова.
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, отмечает: подрядчик, получивший квартиры по бартеру, заинтересован в их быстрой реализации, поэтому эти квартиры появляются в продаже по цене ниже, чем у застройщика. «В случае если бартерных сделок в объекте было много, предложение квартир от подрядчиков имеет существенный объем, и их продажи вступают в конфликт с ценовой политикой застройщика и существенно усложняют процесс основных продаж. Поэтому застройщик должен контролировать ситуацию и управлять этим инструментом».
С ней согласен и Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб»: «Известны примеры, когда подрядчики выходили на рынок с серьезным пулом квартир, приобретенным по бартеру, и продавали их по заниженным ценам. Такие действия впоследствии мешали застройщикам выполнить собст­венные планы продаж».
Виталий Виноградов, директор департамента продаж ГК «Лидер групп», рассуждая о минусах, добавляет: «Поставщики, как правило, не только завышают стоимость товаров, но и требуют дисконт на квартиры, который может доходить до 30%. В связи с этим многие строительные компании и в кризисные времена стараются не прибегать к использованию бартерных схем. Цены в кризис и так не растут, спрос падает, а распространение бартера еще больше усложняет продажи. И чем хуже ситуация, тем более негативными для рынка становятся бартерные расчеты».
Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости», резюмирует: «У бартера есть неприятное последствие: он разваливает единую систему продаж. Как только девелопер рассчитался с несколькими подрядчиками квартирами, сразу единый продавец квартир в этом доме исчез и появилось «лоскутное одеяло».
Александр Кириленко, генеральный директор компании «Квартстрой-МО», вспоминает: «В период кризиса 2008-2009 годов девелоперы при строительстве небольшого микрорайона (около 90 тыс. кв. м) для нескольких мелких субподрядчиков (около пяти компаний) в зачет выполненных работ подписывали обычно не более 10 квартир. На данный момент отечественному рынку недвижимости еще далеко до повторения событий тех лет, многие эксперты к осени ожидают стабилизацию экономики и оживление рынка, так что вполне возможно, что в этот раз обойдется без появления бартерных отношений в строительстве».

Мнение:

В период кризиса некоторые застройщики стали применять бартерную схему расчета со своими подрядчиками.  К примеру, компания ПИК погасила задолженность перед австрийской Strabag в размере 750 млн руб. квартирами в жилом комплексе «Заповедный уголок». С одной стороны, благодаря такой схеме девелоперы, не прибегая к займам, могут спокойно расплачиваться со свомим строителями, а подрядные компании, в свою очередь,  перепродают вырученные квадратные метры по более высокой цене. С другой стороны, многих из девелоперов это лишает права получения запланированной маржи, а большинство подрядчиков вообще не имеет опыта реализации недвижимости, особенно если она находится на стадии строительства. В виду такой неоднозначной ситуации RealEstate.ru решил узнать у независимых экспертов, в каком случае застройщикам выгодно расплачиваться квартирами со своими подрядчиками, при каких условиях это выгодно подрядчикам, и сколько бартерных сделок между девелоперами и подрядчиками на сегодняшний день известно в Москве.

Ведущий эксперт компании Paul’s Yard Владимир Кудрявцев:

Поскольку при расплате с подрядчиками застройщик будет вынужден дать такой дисконт, который, кроме рыночной ситуации, учитывал бы и интерес подрядчика, а также отсутствие у него опыта в продаже квартир, то, естественно, такой расчет, возможно, и устроит застройщика (хотя и не любого), но вряд ли подойдет подрядчику, который, скорее всего, во-первых, не имеет собственной маркетинговой структуры, занимающейся продажей площадей, а во-вторых, в зависимости от того, на каком этапе будет передаваться квартира, реальные права подрядчика на эту квартиру не всегда будут находиться в правовом поле, а значит, такого рода передача невыгодна подрядчику.

Например, одно дело, когда с подрядчиком расплачиваются квартирами в готовом доме, и существует возможность, в соответствии с действующем законодательством оформить права собственности. Совсем другое дело, когда подрядчик получает квартиру в строящемся доме. В этом случае он должен либо войти в проект на правах соинвестора, а значит, еще раз разделить риски проекта, либо оформить свое право на квартиры в соответствии с законом о долевом строительстве. Второй случай для него реально грозит неопределенностью при продаже этих квартир.

Заказчик и подрядчик могут договорится посредством иных схем (вексели, акции и т.д.). Однако и этот вариант грозит  подрядчику лишними проблемами. В случае, если подрядчик некрупный, и текущий проект для него единственный, возможно, он будет вынужден принять условия застройщика. Если же подрядчик одновременно участвует в большом количестве проектов, в которых надежность застройщиков разная, ему выгоднее решать спор путем судебного разбирательства, а высвободившиеся ресурсы перераспределить между другими проектами, тем самым ускорить оборот собственного капитала, не отвлекаясь на непрофильную деятельность. В тоже время такое сотрудничество заказчика и подрядчика не исключается. Оно, кроме указанных факторов, будет зависеть и от ликвидности проекта в целом. При решении этого вопроса логично было бы, чтобы подрядчик обратился к профессионалам рынка недвижимости, в банковские структуры и страховые компании. Такое расширение участников уменьшит риски подрядчика по получению денежных средств за выполненную работу. Некоторые крупные подрядчики, имея собственный опыт реализации проектов, готовы на ранних этапах войти собственным капиталом или иными ресурсами в качестве соинвестора в проект. Однако, это уже другая история, и такое действие подрядчика с самого начала запланировано, а не является вынужденным.

В настоящий момент, несмотря на то что бартерные сделки в строительстве прогнозировались в большом количестве, мы не наблюдаем, чтобы подрядчики часто обращались в риэлторские компании или выставляли на продажу недвижимость от своего имени. Придерживать такие квартиры им смысла нет, а значит, либо реализация идет через структуры застройщика, либо, что более вероятно, эти случаи не носят массового характера. Если вспомнить недавнее прошлое, когда бартерные сделки в строительстве были обычной практикой, и каждый подрядчик реализовывал в доме свою долю самостоятельно, то в настоящий момент рынок, безусловно, более цивилизован, и заинтересованные стороны находят приемлемые решения для реструктуризации задолженности. При усугублении кризисной ситуации количество «бартерных» квартир, вероятнее всего, увеличится. Однако, судя по прогнозу темпов строительства, доля таких квартир не будет превышать 5-10%.

Директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate Ольга Косенкова:

Условия подобных сделок просты: застройщик передаёт долю возведённых площадей в собственность подрядной организации или поставщика в объёме, соответствующем стоимости предоставленных товаров и услуг. Безусловно, при такой схеме квадратные метры идут в зачёт по цене ниже рыночной, и девелопер недополучает запланированную прибыль. Но это вынужденная мера, на которую приходится идти в условиях отсутствия денежных средств для расплаты с контрагентами.

Для подрядных организаций бартерные сделки, конечно, менее интересны, нежели получение денежных средств. Им нужны «живые» деньги на текущие операционные расходы – выплату заработной платы сотрудникам, налоги, расчёты по аренде строительной техники и т.д. Кроме того, у подрядчика в такой схеме появляется риск – это сложности с реализацией полученных в результате бартера площадей. На это в любом случае необходимо время, а сейчас, в условиях низкой покупательской активности, сроки экспозиции вообще непредсказуемы. Но это всё же лучше, чем не получить вообще ничего. Кризис – время компромиссов.

Подобные договоренности между застройщиком и подрядчиком, как правило, не анонсируются открыто и широко. О таких сделках редко становится известно рынку. Можем лишь сказать, что сейчас количество сделок с бартерными квартирами действительно увеличивается. Раньше бартерные сделки были широко распространены до момента активного роста рынка недвижимости (2002-2003 годы). На пике рынка подобные схемы применялись лишь иногда при строительстве жилых домов по госзаказу. В подавляющем же большинстве случаев этого просто не требовалось — доступ к «живым» деньгам был проще, нежели сейчас, и все застройщики использовали финансовые средства, полученные от конечных покупателей и банков. Сейчас эта схема вновь вернулась на рынок. И мера эта, в большей степени, вынужденная – в ситуации минимальной покупательской активности и невозможности прокредитоваться в банке многим застройщикам просто нечем расплачиваться с подрядчиками и поставщиками. По большому счёту, данный вид расчётов невыгоден ни той, ни другой стороне, но им приходится на это идти. Одним – чтобы свести концы с концами, другим – чтобы получить за выполненную работу хоть что-то.

Ведущий эксперт-аналитик по жилой недвижимости департамента консалтинга в СПб компании GVA Sawyer Анастасия Негребецкая:

Доля бартерных сделок на рынке жилья в период кризиса существенно выросла, и это закономерно – у застройщиков не хватает «живых» денег, в том числе4 и для оплаты услуг подрядчиков. В ситуации, когда нужно достраивать объект, схема бартера «спасает» проект от переноса сроков сдачи и заморозки, когда в компании случаются кассовые разрывы, выгоднее и застройщику и подрядчику сработать по бартерной схеме. В кризисные периоды бартерные схемы играют положительную роль и помогают компаниям «выжить» в трудных условиях. Хотя все понимают, что это не есть панацея, и всем известно из курса экономической теории, что бартерная схема – неправильная форма отношений.

Основные недостатки бартерной схемы для участников рынка:

1. Застройщики вынуждены предлагать квартиры подрядчикам по стоимости ниже рыночной, то есть терять в доходах.

2. Бартерная схема, как правило, работает только для объектов в высокой степени готовности, иначе подрядчику невыгодно и рискованно участвовать в бартерной сделке. В свою очередь, спрос на жилые объекты высокой степени готовности выше, и застройщик имеет возможность реализовать такие квартиры на открытом рынке по более высокой стоимости, чем по бартеру.

3. Подрядчики при продаже бартерных квартир демпингуют, так как заинтересованы в быстром получении «живых» денег за свою работу, что негативно сказывается на рынке. Особенно на падающем рынке есть потребность продать квартиры как можно раньше.

4. Подрядчики не имеют специализированных отделов по продажи жилой недвижимости и сталкиваются с трудностями при реализации бартерных квартир.

Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА

Novostroy.su: В настоящее время компания «Гранд Фамилия» реализует квартиры в жилых комплексах от застройщика «МАВИС». Какова предыстория их «перехода» в вашу компанию?

М.П.: Сделка состоялась в декабре 2017 года. ООО «Гранд Фамилия» еще в статусе застройщика, продала компаниям, входящим в ИСГ «МАВИС», два земельных участка в Мурино.

За участки холдинг «МАВИС» частично расплатился правами на квартиры в строящихся ЖК «Форвард» и ЖК «Цвета Радуги», и ООО «Гранд Фамилия» достались практически все квартиры во вторых корпусах данных комплексов – это популярные у покупателей студии и однокомнатные квартиры.

Холдинг «МАВИС» является одним из крупнейших застройщиков в Мурино, знаком со спецификой рынка и успешно реализовал уже несколько объектов с хорошей концепцией, высоким качеством и оптимальным уровнем цен. У холдинга есть долгосрочные планы развития и пополнение земельного банка еще двумя земельными участками в стратегически важной локации позволило еще больше упрочить его позиции на рынке. А с учетом высокой степени готовности домов, права на квартиры в которых были переданы ООО «Гранд Фамилия», данная сделка стала взаимовыгодной для обеих сторон.

N.SU.: Покупатели могут выбрать среди в Ваших квартирах отделку?

М.П.: Квартиры будут сдаваться без отделки. Но наши покупатели могут дозаказать отделку у нас. Расходы на ремонт включаются в договор уступки и могут быть оплачены ипотекой. Ещё мы можем помочь дольщику принять квартиру.

N.SU.: Каковы юридические основы данной сделки?

М.П.: Застройщик передал нам квартиры по договорам долевого участия (ДДУ) и они застрахованы в соответствии с 214-ФЗ, а также оплачены нами в полном объеме, т.е. для покупателей квартир по договору уступки не существует никаких финансовых рисков и сохраняются все условия, предусмотренные 214-ФЗ.

N.SU.: В каком формате происходит продажа квартир будущим собственникам?

М.П.: Продажа осуществляется по стандартным условиям – заключается трехсторонний договор уступки, сторонами по сделке выступают «МАВИС», ООО «Гранд Фамилия» и покупатель.

Единственной особенностью трехстороннего договора является контроль процесса уступки со стороны застройщика, поскольку «МАВИС» в итоге будет передавать квартиру новому дольщику.

N.SU.: Предусматривает ли трёхсторонний договор дополнительные расходы для дольщика?

М.П.: Касательно расходов – как и в случае заключения ДДУ, покупателю придется оплатить госпошлину в размере 175 руб., а также расходы на открытие аккредитива.

N.SU.: Что является гарантом безопасности покупки квартиры у третьего лица, юрлица в данном случае? Как может правоприобретатель проверить чистоту сделки?

М.П.: Сделка между ООО «Гранд Фамилия» и «МАВИС» прошла регистрацию в Росреестре, так что эта информация в открытом доступе. При необходимости, мы готовы предоставить все интересующие покупателя документы. Что касается заключения договора уступки – она также проходит регистрацию в Росреестре, по итогу покупатель получает на руки полный пакет документов: оригинал зарегистрированного Договора долевого участия между ООО «Гранд Фамилия» и «МАВИС», полис страхования и акт сверки к данному договору, подтверждающий полную оплату с нашей стороны, а также зарегистрированный Договор уступки прав.

Все сделки совершаются через открытие аккредитива или безопасного счета расчетов – т.е. покупатель открывает в банке аккредитив и условием его раскрытия и перечисления средств на счет ГФ является государственная регистрации договора уступки. Данный процесс полностью регулируется банком.

N.SU.: На чем может выиграть покупатель в случае приобретения квартиры у вашей компании, а не напрямую у застройщика?

М.П.: Что касается ценовой политики – мы придерживаемся условий рынка, при этом готовы сохранить небольшой, но осязаемый люфт для покупателей, который может составлять порядка 5%. А для региональных покупателей мы планируем давать дополнительный бонус — частичную компенсацию за расходы на авиа- или ж/д билеты.

N.SU.: Можно ли получить ипотеку на покупку квартиры по переуступке? Предоставляет ли строительная компания «Гранд Фамилия» рассрочку?

М.П.: В некоторых случаях мы сами даем небольшую рассрочку — до конца строительства, т.е. в данных условиях это до конца текущего года, ставки сопоставимы с процентом по ипотеке.

В случае оплаты квартиры ипотекой все происходит так же, как при покупке квартиры у застройщика. Объекты и ООО «Гранд Фамилия» получили аккредитацию в ведущих банках России — «Сбербанк», «Россельхозбанк», «ДельтаКредит», «Банк «Санкт-Петербург», «Уралсиб», «Райффайзен», поэтому проблем с получением кредита на квартиры нет. К тому же, благодаря широкой партнерской программе, мы можем предложить лучшие условия по действующим банковским продуктам – снижение % ставки, ипотека по двум документам, семейная ипотека, недавно прошла сделка с выдачей ипотеки гражданам в статусе беженцев.

Дополнительным плюсом для дольщика может быть система электронной регистрации договоров. Это новый продукт Сбербанка, позволяющий зарегистрировать договор в Росреестре в течение 2-х дней без посещения МФЦ или УФРС. Кроме того, электронно-цифровая подпись (или ЭЦП), которую получает покупатель в рамках проведения сделки, действует в течение одного года и позволяет пользоваться ею во многих программах Госуслуг. Второе новшество – это замена традиционного аккредитива на альтернативный продукт Сбербанка – расчеты с использованием безопасного счета. Эта услуга дешевле и обладает еще одним преимуществом – банк перечислит средства в пользу ООО «Гранд Фамилия» автоматически, самостоятельно получив сведения о регистрации напрямую из УФРС, а это очень экономит всем сторонам время.