Сосед построил дом с окнами ко мне во двор

Я подготовил обзор, включающий в себя разные конфликтные ситуации между соседями — собственниками частных домов, и постарался дать ответы на очень распространенные вопросы. При подготовке обзора проанализирован большой объем судебной практики, что позволит заранее понять перспективы для себя в каждой конкретной ситуации.

Сосед строит свой жилой дом, сарай, баню или дворовой туалет вплотную к разделяющему ваши участки забору. А можно ли так?

В результате, на территорию вашего участка могут стекать дождевые и талые воды, разрушая фундамент, другие объекты вашего участка, да и в целом, создавая неудобство.

На языке архитектурно-градостроительного законодательства это означает, что сосед НЕ СОБЛЮДАЕТ нормативные отступы от границ смежного усадебного участка.

✅Согласно нормативам, отступ должен быть такой:

— от границы участка до стены жилого дома — не менее 3 метров;

— от границы участка до хозпостройки (гараж, баня, сарай без содержания скота и птицы) — не менее 1 метра.

Эти значения могут быть уменьшены, то есть строить ближе можно, НО ТОЛЬКО если получено письменное согласие соседа.

Таким образом, если видите, что сосед решил строить ближе, чем указано в нормативах, и вы не согласны, то можете жаловаться и судиться!

✅Есть и другие нормативы, которые тоже ВСЕ по умолчанию должны соблюдать.

— от окон жилого дома до надворного туалета (или очистных сооружений канализации) — должно быть не менее 20 метров;

— от окон жилого дома до сараев для скота и птицы — не менее 15 метров.

Окна соседского жилого дома выходят к вам во двор. Ситуация еще хуже, если дом двух, трехэтажный и более!

Очевидно, что это создает постоянный дискомфорт, и по сути, лишает возможности в полной мере использовать собственный участок, т.к. вы находитесь под постоянным «надзором».

????Однако, в вашу защиту могут выступать следующие нормы:

— расстояние от соседских окон до стен вашего дома и хозяйственных построек (сарая без содержания скота и птицы, гаража, бани) должно быть не менее 6 м;

— согласно статье 18 Конституции Казахстана, каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну. А соседские окна, выходящие к вам во двор (точнее те, кто будет с них наблюдать), явно нарушают это право.

В этой ситуации также можно смело оспаривать в суде такую постройку. И вот реальный пример, когда суд обязал заменить в окнах стекло на матовое (оно по своим свойствам пропускает свет в дом, но исключает просматриваемость). Ссылка тут (https://yadi.sk/i/vNASXCo5CmGs1g).

Сосед сделал пристройку к дому, или навес, и ваш двор теперь вечно в тени.

Если вы считаете, что постройка соседа приведет (или уже привела) к перекрытию доступа естественному освещению, постоянной сырости во дворе, гибели зеленых насаждений и др., то препятствовать этому можно. Т.к. в силу нормативов, размещение жилого дома, хозяйственно-бытовых построек, их размеры в плане и по высоте определяются застройщиком (т.е. соседом) с учетом соблюдения нормативных требований и обеспечения необходимых условий инсоляции (освещенности) смежных участков (т.е. вашего). Это означает, что вы имеете полное право требовать соблюдения норм освещенности собственной дворовой территории. Как через согласующие строительный проект органы, так и через суд.

А теперь несколько практических советов.

Как видите, для законной постройки (реконструкции) необходимо получать согласие владельцев смежных участков. Многие это игнорируют, считая, что согласие не обязательно, мой участок, делаю все, что пожелаю. Однако, так они повышают свои риски, т.к. владельцу соседнего участка будет гораздо проще добиться, чтобы такую постройку признали незаконной, построенной в нарушение санитарных, бытовых, противопожарных требований. Ведь он не давал своего согласия. В итоге, это может повлечь полный снос постройки по решению суда.

Если сосед принес вам текст согласия на подпись, читайте его внимательно, прежде чем подписать. Там могут быть хитрости. Н-р, если оно написано общими словами, то в суде будет означать, что вы согласились на любые действия соседа.

✅ Можете предложить написать свою версию, узнав, чего конкретно хочет сосед. На что конкретно вы соглашаетесь: на сокращение нормативного отступа от границы, на какую конкретно этажность будущего дома соседа, куда будут выходить окна, можно ли будет менять целевое назначение, и т.д. Все до мелочей, чем конкретнее, тем лучше.

❗️ Вот вам пример, когда человек подписал согласие в общем виде, думая, что сосед будет строить обычный жилой дом, а взамен получил по соседству огромное шестиэтажное здание со всеми вытекающими. Поэтому важно конкретизировать согласие. Читайте решение тут (https://yadi.sk/i/fzgc_axnkLp1RQ).

⚠️ Если вы купили частный дом, и там уже были нарушения со стороны соседей (близкая пристройка, окна и т.д.), учтите, что оспорить в суде будет сложнее, чем в случае с только начинающимся строительством.

Есть позиция, что если до вас прежний собственник уже подписал согласие на произведенные с нарушением постройки, согласовал границы с соседом, пусть и не в свою пользу, то суд будет учитывать исторически сложившиеся границы. Т.е., новый собственник, вступая в права собственника, автоматически принимает на себя эти обязательства в таком виде, иными словами — соглашается. Пример такой логики суда можно посмотреть тут (https://yadi.sk/i/Amn8rjI8DmaMeQ).

✅ Вывод: нужно еще до покупки дома все внимательно смотреть и учитывать, какие допущены нарушения, и пытаться заранее письменно договориться с нарушившими соседями об устранении нарушений.

???? В целом, если обнаружили нарушения, а письменных согласий не давали, медлить нельзя. Потому как потом, когда дело будет рассматривать суд, он может посчитать ваше поведение недобросовестным, т.к. своим длительным бездействием фактически одобрили все, что переделал сосед. Чем дольше тянуть, тем сложнее будет убедить суд (не будет достаточным только лишь сослаться на нарушение нормативов, а придется предоставить доказательства именно вреда жизни, здоровью или имуществу).

✅ Очень важно четко представлять, что именно вы собираетесь просить у суда. Ваше требование должно быть разумным, иначе могут отказать. Как правило, требования в исковом заявлении такие: перестроить самовольную постройку; признать акт о введении в эксплуатацию недействительным; признать решение органа власти о согласовании проекта строительства незаконным; и требовать снести постройку.

❗️ Имейте в виду, что, к примеру, если вас не устраивают окна соседского дома, целесообразнее требовать их замены или переоборудования, чтобы исключить просматриваемость вашего двора, а не требовать снести весь дом. Иначе суд просто откажет, т.к. нарушается баланс интересов сторон. Совсем другое дело, если речь о сарае, дворовом туалете и проч., где суд очень вероятно, обяжет снести полностью, даже при формальном нарушении соседом нормативов по расстоянию.

➖ Для полного понимания, у судебного спора есть минус: если проиграете дело, ваши расходы (экспертиза, юрист) никто не возместит, но еще придется возместить расходы выигравшей стороны (если они будут). Поэтому, конечно, лучше пытаться договориться об устранении нарушения мирно.

При подготовке обзора я опирался на действующие с 01.07.15 года по н.в. Строительные нормы (СН РК 3.01-02-2012 (https://www.egfntd.kz/upload/NTD/%D0%A1%D0%9D%20%D0%A0%D0%9A/28%20%D0%A1%D0%9D%20%D0%A0%D0%9A%203.01-02-2012.pdf); СН РК 3.01-01-2013 (https://www.egfntd.kz/upload/NTD/%D0%A1%D0%9D%20%D0%A0%D0%9A/Updated/%D0%A1%D0%9D%20%D0%A0%D0%9A%203.01-01-2013.pdf)) и Свод правил (СП РК 3.01-102-2012 (https://www.egfntd.kz/upload/NTD/%D0%A1%D0%9F%20%D0%A0%D0%9A/55%20%D0%A1%D0%9F%20%D0%A0%D0%9A%203.01-102-2012.pdf)). Они доступны при переходе по ссылкам.

Надеюсь, материал поможет вам или вашим знакомым!