Строительная фирма построила два дома в первом дома 560 квартир

1. Регистрация:
   08.06.08
   Сообщения:

   53

   Благодарности:
   26

   M@XIMUS

   Участник

   Регистрация:
   08.06.08
   Сообщения:
   53
   Благодарности:
   26
   Адрес:

   Питер

   Два жилых дома на участке. ИЖС

   Добрый всем день. На просторах этого форума мелькала тема, а можно ли построить два дома на участке. В принципе можно, но впоследствии это может грозить судебными разбирательствами с очень печальными последствиями, все зависит от обстоятельств конкретного дела. В качестве примера расскажу свою историю. Был участок ИЖС в Питере, а на нем старый дом послевоенной постройки. Все это в долевой собственности на 2х хозяев по 50% у каждого, т. е. дом поделен пополам, как и участок. Удивительно, но изначально дом был в одной семье, но из-за истории с наследством, 1/2 доли попала в чужие руки. В общем все живут, вроде все нормально. Но в 2000-х случается пожар на соседской стороне, выгорает его половина, другая частично пострадала, к слову тогда я был еще школьников и жил в другом районе. МВК признает дом не пригодным для жилья, это важно, сосед получает комнаты в общаге, и забывает про свою половину напрочь. Второй собственник, моя бабушка, отказывается куда-либо уезжать, ссылаясь на то, что это ее земля, ее дом и. т. д. В итоге мы привели ее половину в божеский вид, чтобы можно было жить. К сожалению, через несколько лет бабушка умерла. Прошло еще несколько лет. Сосед ничего не делал и не появлялся, дом ветшал. Встал вопрос либо о строительстве нового, либо реконструкции старого. Выбрали первое. Взяли разрешение у соседа, что он не против стройки, и за три года построили дом на своей половине благо участок позволял, правда без внутренних коммуникаций, т. е. жить в нем нельзя. Пошли в МФЦ и зарегистрировали новый дом по дачной амнистии, сосед был не против и все подписал. Все это время, с начала стройки, я уже жил во второй половине старого дома. Но вот грянул кризис 2014, работы нет, денег на внутренние работы тоже. Через какое-то время появляется сосед, и говорит, что хочет продать свою половину, мы не против, но у нас нет денег. Продавал он долго, но его часть никто не брал. Тогда он решает написать жалобу в Стройнадзор по поводу моего нового дома. Пока суть да дело, а длиться вся эта бюрократия месяцами, я изыскиваю средства на выкуп его половины. Далее выкупаю его часть и становлюсь полноправными собственником участка и дома, который еще мой прадед строил. Вроде все хорошо, но нет. Стройнадзор пускает жалобу в работу и подает на меня иск о самоволке по ст. ГК 222 и наличии двух жилых строений, что я является грубым нарушением градостроительных норм и правил. Получился парадокс, старый дом не могу снести, я в нем еще живу, хоть он и в ужасном состоянии, а новый еще не готов для проживания хоть и зарегистрирован. К слову вызывал повторно МВК, чтобы признать старый дом нежилым и снять с учета, так они написали нужен капитальный ремонт, ироды, это в доме где часть перекрытий обрушилось на соседской стороне. Я даже шутил, что дом самовосстановился, в 2000-х был непригоден, а за 17 лет стал пригоден, хотя сосед ничего не делал. Плюс пришлось доказывать, что новый дом соответствует градостроительным нормам и правилам и не нарушает права третьих лиц, для этого была назначена строительно-судебная экспертиза, которая прошла успешно. Как итог после более полугода судебных разбирательств иск отклонили, и вроде победа, но нервов и денег она съела нормально, при этом все равно один дом надо убирать либо переводить в нежилой, либо сносить.

2. Регистрация:
   22.06.06
   Сообщения:

   3.640

   Благодарности:
   18.731

   Kate

   Живу здесь

   Регистрация:
   22.06.06
   Сообщения:
   3.640
   Благодарности:
   18.731
   Адрес:

   Московская обл., п. Софрино

   То есть, получается, если Вы сами решили снести старый дом за ветхостью, это сделать нельзя, что ли?

3. Регистрация:
   08.06.08
   Сообщения:

   53

   Благодарности:
   26

   M@XIMUS

   Участник

   Регистрация:
   08.06.08
   Сообщения:
   53
   Благодарности:
   26
   Адрес:

   Питер

   Можно конечно, я как уже полноправный владелец могу это сделать (до покупки не мог) и после снять его с учета, но нет возможности, мне просто негде жить будет. Как я сказал выше, новый дом еще не готов для эксплуатации, в нем нет ни отоплении, ни воды, ни канализации, только стены с окнами. Как закончу отделку, так и снесу старый.

   Последнее редактирование: 26.03.18

4. Регистрация:
   22.06.06
   Сообщения:

   3.640

   Благодарности:
   18.731

   Kate

   Живу здесь

   Регистрация:
   22.06.06
   Сообщения:
   3.640
   Благодарности:
   18.731
   Адрес:

   Московская обл., п. Софрино

   То есть, если покупать участок со старым домом, то сначала надо сносить старый, а потом строить новый? Но ведь подавляющее большинство пока строится, живёт в старом доме? Или до сноса старого не регистрируют новый?

5. Регистрация:
   08.06.08
   Сообщения:

   53

   Благодарности:
   26

   M@XIMUS

   Участник

   Регистрация:
   08.06.08
   Сообщения:
   53
   Благодарности:
   26
   Адрес:

   Питер

   Я просто привел свой случай, что есть такой прецедент и можно попасть на деньги. В идеале, безусловно надо сносить старый, брать разрешение на новый и строить. Но все мы в реальном мире живем и такое не всем по карману. Плюс у меня весь сыр бор начался из-за жалобы уже бывшего соседа (владельца 1/2 доли), если бы не его жалоба не было бы суда, он просто хотел мне насолить по крупному. В общем, если бы не донос, то ни каких проблем не было, стоял же новый дом 5 лет и ничего. К счастью все уже решено.

6. Регистрация:
   19.11.16
   Сообщения:

   10.580

   Благодарности:
   3.585

   Konsul381

   Живу здесь

   Регистрация:
   19.11.16
   Сообщения:
   10.580
   Благодарности:
   3.585

   Тогда уж напишите, в нарушении каких строительных норм и правил Вы были обвинены?
   А так же интересно получить ссылку на пункт закона, который запрещает наличие двух жилых строений на участке.

7. Регистрация:
   08.06.08
   Сообщения:

   53

   Благодарности:
   26

   M@XIMUS

   Участник

   Регистрация:
   08.06.08
   Сообщения:
   53
   Благодарности:
   26
   Адрес:

   Питер

   В иске было написано следующее: … В соответствии с ппп. 1 пп. 2.3.3 п. 2.3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» на указанном земельном участке разрешено размещение одного индивидуального жилого дома… Плюс не получал разрешение на строительство.

8. Регистрация:
   22.06.06
   Сообщения:

   3.640

   Благодарности:
   18.731

   Kate

   Живу здесь

   Регистрация:
   22.06.06
   Сообщения:
   3.640
   Благодарности:
   18.731
   Адрес:

   Московская обл., п. Софрино

   А Вы начали строить дом раньше 21.06.2016? И, я так понимаю, РнС Вам бы не дали, исходя из смысла ПЗЗ?

9. Регистрация:
   08.06.08
   Сообщения:

   53

   Благодарности:
   26

   M@XIMUS

   Участник

   Регистрация:
   08.06.08
   Сообщения:
   53
   Благодарности:
   26
   Адрес:

   Питер

   Да, конечно раньше, я его благополучно зарегистрировал по дачной амнистии еще весной 2015, причем ходили с соседом вместе, он там писал отказ, чтобы запись о собственнике была только одна. И разрешение я бы точно не получил, поэтому и не ходил, решил по дачной амнистии все сделать. Сейчас все нормально, отбился вроде, соберусь с силами и добью новый дом, а старый под снос, одно правда но, выкуп половины пробил брешь в финансах)

10. Регистрация:
    22.06.06
    Сообщения:

    3.640

    Благодарности:
    18.731

    Kate

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.06.06
    Сообщения:
    3.640
    Благодарности:
    18.731
    Адрес:

    Московская обл., п. Софрино

    А какие ПЗЗ действовали на тот момент? В них тоже было требование о единственном доме на участке? А если участок разделить?

11. Регистрация:
    19.11.16
    Сообщения:

    10.580

    Благодарности:
    3.585

    Konsul381

    Живу здесь

    Регистрация:
    19.11.16
    Сообщения:
    10.580
    Благодарности:
    3.585

    Ничего не понимаю. Дом Вы зарегистрировали. Т. е. Росреестр фактически подтвердил, что два жилых дома на одном участке допускается. Что за иск тогда?

12. Регистрация:
    22.06.06
    Сообщения:

    3.640

    Благодарности:
    18.731

    Kate

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.06.06
    Сообщения:
    3.640
    Благодарности:
    18.731
    Адрес:

    Московская обл., п. Софрино

    Действительно, у Вас же уже зарегистрированный дом на тот момент был? Причем тут самоволка?

13. Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:

    53

    Благодарности:
    26

    M@XIMUS

    Участник

    Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:
    53
    Благодарности:
    26
    Адрес:

    Питер

    Росреестр просто регистрирует, ему нет дела нарушил я или нет, необходимые документы принес они оформили. Регистрация никак не защищает, если бы были у меня еще существенные нарушения, то суд мог бы быть и не в мою пользу со всеми вытекающими.
    Я ходил в Стройнадзор, там мне прямо сказали, что регистрация и запись в ЕГРН ничего не решает, ее спокойно можно вычеркнуть, если они докажут нарушения с моей стороны.

14. Регистрация:
    19.11.16
    Сообщения:

    10.580

    Благодарности:
    3.585

    Konsul381

    Живу здесь

    Регистрация:
    19.11.16
    Сообщения:
    10.580
    Благодарности:
    3.585

    Ну не совсем так. Все-таки ПЗЗ росреестр вполне может учитывать.

15. Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:

    53

    Благодарности:
    26

    M@XIMUS

    Участник

    Регистрация:
    08.06.08
    Сообщения:
    53
    Благодарности:
    26
    Адрес:

    Питер

    Возможно, но в моем случае они просто на основе бумаг зарегистрировали новый дом и дали адрес лит. Б. Повторюсь, не было бы соседа дольщика и гемороя не было бы.

Сегодня с удовольствием делимся с вами размышлениями Игоря Калитина о многоквартирных домах на землях ИЖС.

Этот текст, состоящий из двух частей, возник у автора в продолжении темы, поднятой нами в далеком 2015 году в одном из консалтинговых материалов.

ЧАСТЬ 1. ИСТОРИЯ ПОЯВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ НА ИЖС В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

«Многоквартирники» на землях ИЖС, такие малоквартирные и такие малозаконные…

Начало проблеме многоквартирников на ИЖС было положено в 2006 году, когда цены на жильё за год по России подскочили вдвое (справочно, по Санкт-Петербургу, в среднем с 30 тыс.руб. за м2 (на начало года) до 60 тыс.руб. за м2 (на конец года)).

До этого времени не то, что бы «многоквартирников» на ИЖС не существовало – нет, они были. Только никто не делал из этого проблему.

Всегда в малоэтажной России, в период новой Российской истории (про СССР и царскую Россию вспоминать не будем), при равном разделении имущества родителей между детьми «отцовский дом», автоматически становился «многоквартирником» и каждый наследник сам решал, что дальше делать со своей долей недвижимости (пользоваться / продать / обменять).

Резкий рост цены м2 обычного многоквартирного жилья в 2006 году был обусловлен несколькими факторами, в первую очередь – резким повышением потребительского спроса, связанного в свою очередь с началом бума ипотечного кредитования (автор сам получил в 2006 году ипотечный кредит и купил в начале года квартиру по цене 30 тыс.руб/м2, а в конце 2006 года такие квартиры продавались уже по цене 60 тыс.руб/м2). Во вторую очередь, сыграло то, что образовалось некое подобие дефицита предложения, а где дефицит – ситуация, при которой цена диктуется продавцом…. Продавцы жилья, они же застройщики, при таком высоком спросе начали наращивать темп строительства, но одна загвоздка. Чтобы нарастить темп строительства, надо чтобы было, где строить. Необходимо иметь свой «земельный банк» (земельные участки с разрешительной документацией и инженерным обеспечением/коммуникациями). Но закупать землю в перспективу могли (и делали это) только очень крупные (и дальновидные) застройщики, – каждый без труда сможет назвать 1-2 десятка громких имен крупных строительных компаний, переживших все кризисы. У кого земли не было запасено, были вынуждены либо закупаться ею у «лендлордов» (девелоперов), либо идти в фонд имущества СПб и создавать там жуткий ажиотаж, поднимая аукционную цену до небес и стараясь вырвать у конкурентов право застройки. Таким образом, моментально (даже не за год) цена земельных участков подскочила вдвое и больше раз, составляя до 30% себестоимости строительства!!! На торгах (автор сам был свидетелем) цена могла вырасти в два и даже три раза от первоначальной (уже немаленькой), установленной фондом имущества.

Кто-то из застройщиков, желая сэкономить, начал брать участки без инженерной подготовки, ввязываясь с монополистами в долгие истории (авантюры) по подключению; кто-то из них «рванул» за землей в ближайшие пригороды/область, – п.Сертолово, п.Бугры, г.Всеволожск и пр.

Некоторые (основная масса средних и все мелкие) застройщики без земельного банка (и без будущего), тяжело вздохнув, начали лихорадочно искать выход из сложившейся ситуации – искать земельные участки. И вот тут на глаза им попались участки под ИЖС. С этого момента начинается массовое строительство «многоквартирников» на ИЖС. Многие из этих застройщиков подошли к застройке на ИЖС весьма прямолинейно, можно сказать, «в лобовую», тем самым создав себе еще больше проблем. А выведя проблему на городской (и даже федеральный) уровень – создали уже комплекс проблем еще и остальным компаниям, занимающимся малоэтажным многоквартирным, вполне легальным, строительством.

Откуда взялись покупатели долей в «многоквартиниках» на ИЖС для этих компаний? Это все те, кто в 2006 году сначала не успел, а потом уже не смог купить квартиру по новой, удвоенной цене. Для многих, внезапное появление на рынке предложения недвижимости со стоимостью вдвое ниже рыночной цены показалось чудом, и они побежали вкладывать туда деньги, не особо разбираясь, чем вызвана такая низкая цена.

По правде надо сказать, что даже людей, разбирающихся в правах собственности, не пугала такая долевая «коммунальная» собственность, т.к. это не новая форма для России (см.выше).  Но никто не ожидал, что застройщики таких домов начнут отрываться от реальности, возводя «небоскребы» в садоводствах, а власти начнут сносить такие постройки.

УДАЧНЫЕ ПРИМЕРЫ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНИКОВ НА ИЖС

Удачные примеры строительства многоквартирников (по нашему законодательству, всё, что больше одной квартиры – многоквартирное жильё. Таунхаус тоже) на ИЖС связаны с точным соблюдением градостроительных норм и строительных правил (3 этажа, 3 метра от границы участка и т.д). На фото примеры, которые можно считать (по мнению автора), украшением Санкт-Петербурга (последние два фото – объекты даже с явными и значительными отклонениями от разрешенных параметров, но всё равно – были введены в эксплуатацию. На последнем фото в объекте в 2009 году по суду были выделены даже квартиры, не доли. С 2010 года подобная судебная практика была прекращена).

НЕУДАЧНЫЕ ПРИМЕРЫ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНИКОВ НА ИЖС

Неудачных примеров (со скандалом в СМИ, судами и сносами) строительства многоквартирников на ИЖС, ВЫ УДИВИТЕСЬ – но, несмотря на шум в СМИ – это не более 10% от всего объёма этого «спорного» вида строительства.  Только по Санкт-Петербургу выявлено объектов,  которые «не нравятся» городским чиновникам БОЛЕЕ 200, а получили судебное решение о сносе и снесено всего… ПЯТЬ. И, я бы сказал, что тут дело не в нерешительности администрации, а в грамотном подходе государственного архитектурно-строительного надзора (есть еще у нас грамотные и осторожные чиновники): если формальные требования соблюдены (выполнено физически то, что прописано в законе) – с объекта снимаются претензии. То, что кому-то из горячих и дурных чиновничьих голов кажется, что в таких домах  проживают  разные семьи и поэтому их надо сносить – это показатель чиновничьего «беспредела». Все сносы (по России) связаны с неточным соблюдением (грубым нарушением, которое в свою очередь смеем предположить, явилось следствием чрезмерной жадности застройщика) градостроительных норм и строительных правил (более 3-х этажей, менее 3-х метров от границы участка и т.д):

Примеры по всей стране!

Подмосковье

Подмосковье

Краснодар

Иркутск

Барнаул

Екатеринбург

Екатеринбург

Казань

Санкт-Петербург

Отдельно стоит остановиться на одном особенно «выдающемся» ОТРИЦАТЕЛЬНОМ и показательном примере. В августе 2012 года  ООО “Девелопмент Групп” на торгах в Фонде имущества СПб купила участок под ИЖС. Участок был куплен за копейки, хотя, учитывая расположение в границах одного из престижных районов СПб, должен был стоить раз в 5-6 дороже.  И как всегда, минимальная стоимость – это признак чего? Правильно – это признак проблем. По условиям торгов необходимо было в отведенный срок ВОССТАНОВИТЬ ПАМЯТНИК АРХИТЕКТУРЫ, находившийся на данном участке (образец деревянной дачи 19 века, фото дачи до пожара прилагается):

Памятник архитектуры: образец деревянной дачи 19 века адресу: г.СПб, ул.Сегалева, 10

Получив участок после торгов, представители ООО “Девелопмент Групп” первым делом….СОЖГЛИ остатки дачи, вывезли мусор и на её месте начали строить вот ЭТО с пафосным названием ЖК “Людовик XIV”:

Первыми тревогу подняли, как всегда, местные «активисты-градозащитники», тут же подключились районная администрация, комитеты и ведомства правительства СПб. НО. Было уже поздно:

• Памятник архитектуры уничтожен.
• На его месте построено неизвестно что, угрожающее соседним постройкам.

В этой постройке (домом его язык не поворачивается назвать, дальше сами увидите почему) люди уже успели купить себе «долей- псевдоквартир». Причём, на покупку несли именно накопления, т.к. банки отказываются напрямую кредитовать покупки в таких проектах.

Что в итоге получилось. С марта 2014 г. тянется решение вопроса о демонтаже дома 10 по ул. Сегалева (ЖК “Людовик XIV”).

1. Компания застройщик исчезла.
2. Люди потеряли деньги.
3. Памятник архитектуры утерян.
4. На месте памятника архитектуры теперь это в таком виде (август 2019):

Хотя, к слову сказать, в Санкт-Петербурге всё решается весьма культурно, всё таки, – «культурная столица». Не сносят даже дома, имеющие постановление суда на снос. Правда, в этих домах живут жильцы… С документами о собственности… Но это очередная отдельная история («Никитинская усадьба»)…

Вообще по Санкт-Петербургу множество примеров, когда «спорный» объект на ИЖС соседствует с «не спорным» (грамотно спланированным в разрешенных физических параметрах), причем количество вторых в разы больше.

Улица Межозерная (станция метро Озерки) –  на одной её стороне проект, введенный в эксплуатацию. На другой её стороне проект «Приозерная усадьба» от ООО «Инвестиционно-строительной компании «Невский синдикат» (ИСК «Невский синдикат»), который по суду должны снести.

Продолжение  следует … (часть 2)

Алексей Аверьянов
Генеральный директор Vesco Group

Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | VKontakte | YouTube