В огороде построил второй дом

Содержание статьи

Два дома на одном участке: как сделать по закону

Постройка второго дома на участке — перспектива заманчивая: коммуникации находятся рядом и не нужно тратиться на покупку земли. Но насколько это законно; не возникнут ли в процессе оформления проблемы, которые невозможно будет исправить? Об этом мы расскажем в статье.

Как только возникла идея строить второй дом, нужно убедиться, что делать это можно и дом впоследствии зарегистрируют. Законы, которые сегодня регулируют данный вопрос прямо не ограничивают количество домов на одном участке, предназначенном для ИЖС, а также на дачных участках и личных подсобных хозяйствах. Но существует ряд ограничений, касающихся самих зданий, к которым относятся:

высота здания — не более 20 метров;
этажность — максимально допустимое количество 3 этажа.

Площадь как садовых, так и жилых домов ограничениям не подлежит; есть разница в процессе уведомления. Если площадь постройки не будет превышать 500 квадратных метров, нужно лишь уведомить уполномоченный орган СМУ. В случае когда площадь строения будет превышать 500 квадратов, нужно будет разрабатывать и согласовывать проектные документы, проводить экспертизу, получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Для того чтобы убедиться в законности мероприятия лучше всего сначала ознакомится с правилами землепользования и застройки муниципалитета (ПЗЗ), в территорию которого входит земельный участок. И также в местных органах самоуправления нужно получить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

Из этих двух документов станет понятно: можно ли строить второе жилое здание на участке; если можно, в каком месте участка ставить дом и на какие параметры и ограничения опираться. Если возведение второго дома на участке запрещено, из ГПЗУ и ПЗЗ можно узнать, как обойти ограничения. Например: уменьшить площадь стоящего на участке дома; организовать мероприятия по охране объектов, если участок находится в зоне культурного наследия.

Обратиться с этим вопросом необходимо к специалисту лицензированной проектной организации. Кадастровый инженер составит техплан постройки. Для подготовки технического плана необходима регламентированная декларация, заполненная на специальном бланке.

В декларации указываются:

данные владельца;
тех описание объекта;
кадастровый номер земельного надела;
кадастровый номер квартала;
тип здания;
локация объекта.

В качестве приложения к декларации прилагаются:

выписка на земельный надел из Единого Государственного реестра недвижимости;
план каждого этажа здания;
чертёж;
согласие на обработку данных.

Далее документация отправится на процедуру регистрации в Росреестр. Подать собранные документы можно двумя способами: через МФЦ; по порталу Госуслуг в личном кабинете пользователя. Рассматриваться данный вопрос будет в местном самоуправлении либо местным органом исполнительной власти.

Разрешение на возведение второго дома чиновники дают не всегда. В подавляющим большинстве случаев отказы приходят по следующим причинам:

превышения максимального процента застройки земельного участка;
невозможность соблюдения отступов от границ соседнего землевладения, в связи с чем будут нарушены минимально допустимые значения;
устав садового некоммерческого товарищества запрещает или ограничивает подобные действия (если участок входит в состав СНТ);
земельный надел находится в водоохранной или санитарно-защитной зоне;
на участке расположены охраняемые объекты, включённые в реестр культурного наследия.

Существует ещё одна лазейка в законе, позволяющая обойти запреты и ограничения на возведение второго дома — размежевание земли на два участка. Для реализации этого плана землевладельцу нужно обратиться к кадастровому специалисту, который подготовит документы для подачи на регистрацию в Росреестр. После этой процедуры Росреестр аннулирует данные о прежнем земельном наделе и зарегистрирует новые участки. Количество участков не ограничивается делением на два — при желании можно создать несколько земельных новообразований.

При реализации этого варианта следует знать:

новообразованные земельные наделы полностью наследуют целевое назначение и виды использования разделяемого участка;
дом на новом земельном наделе можно будет построить только в случае, если он будет выполнен в соответствии с градостроительными правилами и нормами;
новые участки должны превышать минимально допустимые нормы по площади;
на новом земельном наделе не должно быть запретов и ограничений на строительство.

Чтобы не возникло отказов в строительстве жилого дома, нужно заранее получить информацию о потенциале новообразованного участка. Не будет смысла делить землю на два или более участков, если в итоге дом не разрешат строить.

Ещё одним хитрым решением проблемы может стать возведение небольшого домика, по проекту напоминающего обычную дачу. Такое строение можно зарегистрировать как хозяйственную постройку. Вариант выгодный, так как иногда можно столкнуться со сложностями при регистрации второго дома. Например, если коммуникации не позволяют: не хватает напряжения в электрической сети; слабый напор воды в водопроводе; недостаточное давление газа в магистрали. В этих случаях дом не может считаться жилым объектом, так не имеет возможности обеспечения жизненно важными коммуникациями. Такие проблемы не редкость в посёлках.

Но можно вообще обойтись без разрешения и поставить лёгкую, некапитальную конструкцию. Это неплохой вариант, когда необходимо увеличить жилую площадь, а с разрешением возникают проблемы.

Источник

???????? Можно ли построить два жилых дома на одном участке?

Очень часто возникает ситуация, когда на участке уже есть построенный и зарегистрированный дом, но есть необходимость построить еще один жилой дом. Понятное дело, что если сделать размежевание участка, то проблем никаких не возникнет. А что делать, если нет возможности сделать межевание? Какие могут возникнуть проблемы при строительстве двух жилых домов на одном участке?

Сколько домов можно построить на участке?

Случаи, когда на одном небольшом земельном участке построены два дома, встречаются довольно часто. Например, в одном доме живут родители, в другом — молодая семья.

???? Сколько можно строить жилых домов на участке?

Сразу скажем: действующее законодательство никак не регламентирует количество домов на одном участке. Строить можно сколько угодно домов, если позволяет вид разрешенного использования участка и если не нарушаются нормы, установленные в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). А также соблюдены все санитарные и противопожарные правила и учтены права соседей.

Нет никаких ограничений на количество домов на земельном участке

???? Как обстоят дела на практике?

С одной стороны существует Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, где четко сказано:

2.1 Разрешенное использование земельного участка для ИЖС: размещение жилого ДОМА (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости)… и т.д.

Практически тоже самое и для других видов разрешенного использования земли. Мы видим, что в описании разных видов земельных участков указано на размещение жилого дома в единственном числе. Из-за этого иногда могут возникать сложности с правильным пониманием того, можно ли на одном земельном участке построить два дома. Но как обстоят дела на практике?

А на практике, чаще всего руководствуются нормами по максимальному проценту застройки земельного участка. Именно это имеет определяющее значение для решения вопроса о возможности построить два и более жилых дома на одном участке.

???? Коэффициент плотности застройки земельного участка

О плотности застройки земельного участка сказано в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Плотность застройки — это отношение суммарной площади в габаритах наружных стен жилых домов и всех зарегистрированных на участке капитальных строений к площади земельного участка.

В разных районах и для разных участков показатель плотности застройки может быть разным и варьироваться от 20% до 100%. Для среднестатистического дачника или владельца загородного дома (с участками 6-12 соток) можно ориентироваться на цифру 40%. То есть чаще всего разрешено застраивать до 40% от площади земельного участка.

Предельно допустимые параметры застройки для индивидуального строительства

В таблице указано:
Тип застройки А — усадебная сельско-городская и сельская застройка (участки ЛПХ)
Тип застройки Б — коттеджная городская или поселковая застройка (участки ИЖС)
Тип застройки В — многоквартирная малоэтажная жилая застройка (таунхаусы и блокированные дома)
Значения в скобках — для коттеджной застройки.

???? Может ли быть два адреса на одном участке?

Постановление о присвоении адреса жилому дому — обязательная процедура, необходимая каждому собственнику. Для присвоения почтового адреса домам нужно обратиться в местную администрацию с заявлением об установлении (изменении) адреса. Они издадут постановление и внесут сведения в Федеральную информационную адресную систему (ФИАС).

Никаких проблем при этом возникнуть не должно. Так как каждое капитальное строение должно иметь уникальный адрес, то одному дому присвоят простой номер, а второму с литерой «А» или со строением «1».

Можно присвоить разные почтовые адреса домам на одном земельном участке

???? Что в итоге?

Строить два и больше жилых дома на одном участке МОЖНО, если соблюсти при этом все пожарные, санитарные нормы и не превысить разрешенную максимальную плотность застройки.

Стройте сколько угодно домов на одном участке с соблюдением норм и правил

Автор: Profi
https://sazhaemistroim.ru/post/125

Если вам понравилась эта статья, то можно смело ставить лайк и поделиться статьей с друзьями! Это поможет нам узнать, какие темы вам интересны, и о чем нам лучше писать в дальнейшем.

Задавайте свои вопросы в комментариях и делитесь впечатлениями. Ваша реакция очень важна для нас!

Подписывайтесь на наш канал САЖАЕМ И СТРОИМ на Яндекс Дзене, чтобы не пропустить новые публикации.

Подпишитесь на нас в соцсетях:
Telegram
Одноклассники
Вконтакте
Facebook
Youtube

Источник

Два в одном: можно ли строить второй дом на участке

https://realty.ria.ru/20200714/1574329491.html

Два в одном: можно ли строить второй дом на участке

Когда семье становится «мала» старая квартира, приходится покупать новую и переезжать. Загородный дом – другое дело, поскольку к нему обычно «прилагается»… Недвижимость РИА Новости, 14.07.2020

2020-07-14T14:01

2020-07-14T14:59

дача

загородная недвижимость

строительство

жилье

практические советы — полезное

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn25.img.ria.ru/images/07e4/07/0e/1574330557_0:0:3041:1712_1920x0_80_0_0_573e099c671e0f664d00a408a4e07035.jpg

Когда семье становится «мала» старая квартира, приходится покупать новую и переезжать. Загородный дом – другое дело, поскольку к нему обычно «прилагается» участок, на котором в большинстве случаев можно достроить недостающие квадратные метры, даже не снося старую любимую дачу, а просто построив рядом второй дом. Юристы рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость» как это сделать по закону и какие могут возникнуть трудности.С чего начать?Когда возникает идея строительства на участке второго дома, первое, что нужно сделать – это убедиться, что это в принципе возможно по закону.Действующее законодательство не содержит прямых ограничений на количество домов на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на садовых участках или ЛПХ, говорит юрист юридической компании «Генезис» Ульяна Космач.Однако существуют ограничения для таких построек, к ним относится: высота здания – не более 20 метров, этажность здания – не более трех этажей, продолжает она.Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, для постройки дома площадью до 500 квадратных метров достаточно уведомить органы местного самоуправления, для построек, площадь которых превышает 500 «квадратов» необходимо разработать и согласовать проектную документацию, провести экспертизу, а также получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию, объясняет Космач.Идти в данной ситуации следует «от противного», то есть удостовериться, что нет запрета: до того, как началось строительство, желательно ознакомиться с правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) муниципального образования, на территории которого находится земельный участок, и получить в местной администрации градостроительный план земельного участка (далее – ГПЗУ), добавляет адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Федор Жуков. Из ПЗЗ и ГПЗУ будет видно:Решение этого вопроса следует начинать с обращения к кадастровому инженеру лицензированной проектной организации. Специалист подготовит технический план строения, который в финале и уйдет на регистрацию в Росреестр, отмечает руководитель компании перепланировок и согласования недвижимости Gorod Алексей Паршин. Техплан в свою очередь составляется на основании декларации на объект недвижимости. Содержание декларации регламентировано, она заполняется на специальном бланке, где должны быть сведения о точном местоположении объекта, типе постройки, кадастровом номере участка и номере кадастрового квартала, техническое описание объекта и сведения о владельце. В качестве приложения также включаются в состав: выписка из ЕГРН на участок, поэтажные планы, абрис, согласие на обработку персон данных собственника, перечисляет он. Подать пакет документов необходимо в Многофункциональный центр (МФЦ). Еще один способ – отправить заявление в электронном виде через личный кабинет на портале Госуслуг. Рассматривать вопрос будут органы местного самоуправления, либо местные органы исполнительной власти, говорит Паршин. Причины отказовВ некоторых случаях в строительстве второго дома на участке могут отказать, предупреждает Паршин.Например, отсутствие нормативных отступов от границ участка. Основные и минимальные параметры: – 3 метра от забора до капитального строения, – 6 метров между капитальными строениями.Помимо прочего проверяются такие параметры как предельная плотность застройки участка, предельная высота и предельная этажность – все прописывается в ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Грамотный кадастровый инженер подскажет допустимую площадь участка и этажность, изучив возможности земли, перечисляет он. «Я бы исходил из того, чтобы собственник не получал от властей никаких запретов и предписаний, а, на основании анализа ПЗЗ и ГПЗУ и сопоставления с фактическими обстоятельствами, принимал решение сам: можно ли строить и как», – советует в свою очередь Жуков. Существуют четыре основных «нельзя», продолжает он: Деление на дваОдним из вариантов, которые могут позволить обойти ограничения на строительство второго дома, может стать размежевание одного участка на два, подсказывает Паршин.Для выполнения этой процедуры собственнику необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который проведет межевание (съемку и замеры) земельного участка и подготовит межевой план, который собственнику нужно будет зарегистрировать в управлении Росреестра. После чего из Единого государственного реестра прав недвижимости исчезнут сведения о предыдущем едином земельном участке и будут внесены сведения о вновь образованных двух (или нескольких) участках, объясняет заместитель председателя Московской Коллегии Адвокатов «Центрюрсервис», адвокат Илья Прокофьев.При этом нужно помнить:Собственнику также нужно учесть, что на него возрастет налоговая нагрузка: за два участка придется платить больше, чем за один, несмотря на то, что общая площадь владения не изменилась, предупреждает Прокофьев.Кроме того, если участки находятся, например, в СНТ, то на собственника вырастет нагрузка по оплате членских взносов, поскольку обычно они рассчитываются на членов СНТ пропорционально количеству земельных участков, находящихся в собственности, добавляет он.Дом, который не домЕще одним вариантом обхождения запрета может стать возведение небольшого дачного дома, который будет зарегистрирован как хозяйственная постройка, предлагает Паршин. Это может быть выгодно и в том плане, что зарегистрировать второй дом в качестве жилого иногда сложно: часто для него может банально «не хватить» коммуникаций в поселке, без обеспечения которыми дом не получится признать жилым. Однако, поскольку такой домик все равно будет капитальной постройкой, не регистрировать его в качестве недвижимости не получится, добавляет Паршин.Зато если строить некапитальный дом, то для него даже не придется получать разрешение на строительство, уточняет Космач.

https://realty.ria.ru/20180402/1517750506.html

https://realty.ria.ru/20190304/1551525381.html

https://realty.ria.ru/20190605/1555279571.html

https://realty.ria.ru/20200630/1573675583.html

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn23.img.ria.ru/images/07e4/07/0e/1574330557_141:0:2870:2047_1920x0_80_0_0_0caa2b77b5e7d3e6a10f4ece26d187e8.jpg

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

дача, загородная недвижимость, строительство, жилье, практические советы — полезное

С чего начать?

Когда возникает идея строительства на участке второго дома, первое, что нужно сделать – это убедиться, что это в принципе возможно по закону.

Действующее законодательство не содержит прямых ограничений на количество домов на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на садовых участках или ЛПХ, говорит юрист юридической компании «Генезис» Ульяна Космач.

Однако существуют ограничения для таких построек, к ним относится: высота здания – не более 20 метров, этажность здания – не более трех этажей, продолжает она.

Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, для постройки дома площадью до 500 квадратных метров достаточно уведомить органы местного самоуправления, для построек, площадь которых превышает 500 «квадратов» необходимо разработать и согласовать проектную документацию, провести экспертизу, а также получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию, объясняет Космач.

Идти в данной ситуации следует «от противного», то есть удостовериться, что нет запрета: до того, как началось строительство, желательно ознакомиться с правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) муниципального образования, на территории которого находится земельный участок, и получить в местной администрации градостроительный план земельного участка (далее – ГПЗУ), добавляет адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Федор Жуков.

Из ПЗЗ и ГПЗУ будет видно:

—
можно ли построить второй дом;
—
если можно, то в каком месте земельного участка и с каким параметрами;
—
если нельзя, то как сделать так, чтобы было можно (например, уменьшить площадь существующего дома, провести охранные работы, если на участке находятся объекты культурного наследия, и прочее), подсказывает он.

Решение этого вопроса следует начинать с обращения к кадастровому инженеру лицензированной проектной организации. Специалист подготовит технический план строения, который в финале и уйдет на регистрацию в Росреестр, отмечает руководитель компании перепланировок и согласования недвижимости Gorod Алексей Паршин. Техплан в свою очередь составляется на основании декларации на объект недвижимости. Содержание декларации регламентировано, она заполняется на специальном бланке, где должны быть сведения о точном местоположении объекта, типе постройки, кадастровом номере участка и номере кадастрового квартала, техническое описание объекта и сведения о владельце.

В качестве приложения также включаются в состав: выписка из ЕГРН на участок, поэтажные планы, абрис, согласие на обработку персон данных собственника, перечисляет он.

Подать пакет документов необходимо в Многофункциональный центр (МФЦ). Еще один способ – отправить заявление в электронном виде через личный кабинет на портале Госуслуг.

Рассматривать вопрос будут органы местного самоуправления, либо местные органы исполнительной власти, говорит Паршин.

Причины отказов

В некоторых случаях в строительстве второго дома на участке могут отказать, предупреждает Паршин.

Например, отсутствие нормативных отступов от границ участка. Основные и минимальные параметры: – 3 метра от забора до капитального строения, – 6 метров между капитальными строениями.

Помимо прочего проверяются такие параметры как предельная плотность застройки участка, предельная высота и предельная этажность – все прописывается в ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Грамотный кадастровый инженер подскажет допустимую площадь участка и этажность, изучив возможности земли, перечисляет он.

«Я бы исходил из того, чтобы собственник не получал от властей никаких запретов и предписаний, а, на основании анализа ПЗЗ и ГПЗУ и сопоставления с фактическими обстоятельствами, принимал решение сам: можно ли строить и как», – советует в свою очередь Жуков.

Существуют четыре основных «нельзя», продолжает он:

—
самый частый — если строительством второго дома будет превышен максимальный процент застройки земельного участка;
—
дом нельзя построить так, чтобы соблюсти все отступы от существующих строений от границ соседнего земельного участка
—
строительство запрещено или ограничено уставом СНТ (если дом на территории СНТ);
—
строительство на участке невозможно из-за вхождения его в водоохранную зону, санитарно-защитную зону, на нем присутствуют объекты культурного наследия и прочее.

Деление на два

Одним из вариантов, которые могут позволить обойти ограничения на строительство второго дома, может стать размежевание одного участка на два, подсказывает Паршин.

Для выполнения этой процедуры собственнику необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который проведет межевание (съемку и замеры) земельного участка и подготовит межевой план, который собственнику нужно будет зарегистрировать в управлении Росреестра. После чего из Единого государственного реестра прав недвижимости исчезнут сведения о предыдущем едином земельном участке и будут внесены сведения о вновь образованных двух (или нескольких) участках, объясняет заместитель председателя Московской Коллегии Адвокатов «Центрюрсервис», адвокат Илья Прокофьев.

—
что вновь образованные земельные участки «наследуют» целевое назначение и вид разрешенного использования исходного;
—
чтобы построить дом на вновь образованном земельном участке, он также должен соответствовать градостроительным нормам и правилам, поэтому до раздела лучше озадачиться этим вопросом;
—
чтобы вновь образованные земельные участки были не ниже установленных минимальных площадей, иначе Росреестр откажет в регистрации новых участков;
—
чтобы на любом из участков не было ограничений на строительство, отмечает Жуков.

Собственнику также нужно учесть, что на него возрастет налоговая нагрузка: за два участка придется платить больше, чем за один, несмотря на то, что общая площадь владения не изменилась, предупреждает Прокофьев.

Кроме того, если участки находятся, например, в СНТ, то на собственника вырастет нагрузка по оплате членских взносов, поскольку обычно они рассчитываются на членов СНТ пропорционально количеству земельных участков, находящихся в собственности, добавляет он.

Дом, который не дом

Еще одним вариантом обхождения запрета может стать возведение небольшого дачного дома, который будет зарегистрирован как хозяйственная постройка, предлагает Паршин.

Это может быть выгодно и в том плане, что зарегистрировать второй дом в качестве жилого иногда сложно: часто для него может банально «не хватить» коммуникаций в поселке, без обеспечения которыми дом не получится признать жилым. Однако, поскольку такой домик все равно будет капитальной постройкой, не регистрировать его в качестве недвижимости не получится, добавляет Паршин.

Зато если строить некапитальный дом, то для него даже не придется получать разрешение на строительство, уточняет Космач.

Источник