Власть хочет построить дом
Какие разрешения не нужны собственнику земли, чтобы построить дом
На защиту прав жительницы Краснодара встал Верховный суд РФ, когда пересмотрел результаты ее спора с местными чиновниками.
Гражданка собралась построить дом на своем собственном участке, но в таком разрешении ей было отказано. Упорная собственница все равно начала строить дом. Дом чиновники назвали в иске «самовольной постройкой» и попросили снести. Районный суд в таком решении чиновникам отказал, но краевой с коллегами не согласился, решив, что дом надо снести. В Верховный суд РФ обратилась ответчица. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что требования гражданки справедливы.
Спор начался с иска краснодарских чиновников с просьбой снести построенный без разрешения дом. Но на требования чиновников ответчица подала встречный иск, в котором заявила, что она собственница участка, а построенный на нем дом не нарушает целевого использования земли, не нарушает ничьи права, не создает угрозу жизни окружающих и отвечает всем санитарным, строительным и противопожарным нормам. Поэтому оснований сносить дом она не видит, а просит признать за ней право собственности на дом. В иске гражданка подчеркнула, что разрешение на строительство она просила, но ей его не дали.
Прикубанский районный суд иск чиновников и встречный иск хозяйки дома рассмотрел и решил отказать обоим.
Краснодарский краевой суд с решением райсуда не согласился. И, отменив его, принял новое решение, согласившись с требованием чиновников.
Но Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РФ такой вердикт не устроил. И он объяснил, какие нарушения были допущены при рассмотрении этого спора. Участок нашей героини был в ее собственности, имел кадастровый номер. Категория участка — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для строительства жилых домов. Администрация одного из округов Краснодара отказалась дать собственнице земли разрешение на строительство дома. Была выездная проверка соблюдения земельного законодательства администрацией города. Проверка показала, что на участке нашей героини без разрешения на строительство возводится жилой дом. Комиссия составила протокол о привлечении гражданки к административной ответственности.
По заключению судебной экспертизы построенный объект является жилым домом и соответствует строительным и экологическим нормам, а также требованиям пожарной безопасности. И еще там было сказано, что правила землепользования и застройки «на спорном объекте незавершенного строительства не нарушены».
Районный суд, отказывая чиновникам, исходил из того, что гражданка построила дом на своем участке и не нарушила никаких норм, правил, законов. Отказывая застройщице во встречном иске, райсуд подчеркнул: разрешения на строительство не было, но дама не предпринимала мер для легализации постройки.
Краевой суд, когда отменил решение районного суда и принимал новое решение, сказал, что хозяйка участка не представила доказательств, что оспаривала отказ местных чиновников разрешить стройку. Поэтому «возводимое строение обладает признаками самовольной постройки, которая подлежит сносу лицом, осуществившим ее и за его счет». Именно с этим выводом и не согласился Верховный суд РФ.
Он начал с 222-й статьи Гражданского кодекса, в которой разъясняется, что такое «самовольная постройка». Под таким названием понимается здание или сооружение, построенное на участке, для строительства не предоставленном, и возведенное без разрешений в нарушение норм и правил. В той же статье сказано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, но лишь в том случае, если в собственности находится участок, на котором «создана постройка». Но для признания права собственности на дом без разрешения должны быть соблюдены несколько условий.
Первое — если на землю, на которой стоит постройка, у застройщика есть права. Второе — если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, «установленным документацией по планировке территорий, правилам землепользования и застройки». Третье — если сохранение постройки не нарушает права и интересы других людей и не создает угрозу жизни.
Было совместное постановление Пленумов Верховного и Арбитражного судов (N10/22 от 29 апреля 2010 г.), на котором говорилось о спорах по правам собственности. На пленумах было заявлено следующее: при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при возведении «существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан». И главная мысль — отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В материалах пленумов подчеркивается: необходимо учитывать, предпринимал ли создатель незаконной постройки «надлежащие меры» к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию. А еще суды должны выяснить, правомерно ли чиновники отказывали гражданину в разрешении или вводе в эксплуатацию. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если суд установит, что единственным признаком незаконной постройки было отсутствие разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а гражданин пытался это сделать.
В нашем случае суд установил, что гражданка строила дом на своей земле и не нарушила никакие нормы и правила, а ее дом не создавал никому угрозу. Верховный суд подчеркнул: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на незавершенный объект строительства. Эти обстоятельства апелляцией учтены не были. Это в итоге и повлекло вынесение судом незаконного решения.
Юридическая консультация
Что надо регистрировать
На земельном участке расположены хозблок и сарай, соединенные открытой верандой — до 50 кв. м, все без фундамента. Налоговая и комитет по имуществу квалифицируют данные постройки как объекты капитального строительства. Относятся ли данные строения к недвижимому имуществу, подлежащему обязательной регистрации?
Лариса, Химки
Согласно Градостроительному кодексу РФ объект капитального строительства — это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка, а некапитальные строения — это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение, демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения характеристик. Таким образом, критерием отнесения объекта к капитальному/некапитальному являются его конструктивные особенности, а именно наличие фундамента, несущих и ограждающих конструкций.
При наличии спора с государственными органами об отнесении объекта к капитальному и постановке на соответствующий учет возможно проведение экспертизы, на разрешение которой можно поставить вопросы о неразрывной связи между строением и землей, а также о возможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению строения. Как разъясняют налоговики, такие постройки, как хозблоки, навесы, некапитальные строения, не являются объектом налогообложения .
Больше информации по актуальным вопросам — в рубрике «Юридическая консультация».
Источник
Власти планируют сделать строительство дома более доступным
Рассматривается вопрос о снижении себестоимости строительства индивидуального жилья и даже затрат на эксплуатацию такой недвижимости.
Об этом заявил Леонид Шафиров, член комиссии Общественной палаты (ОП) по территориальному развитию и местному самоуправлению. Политик рассказал, что в планах властей сделать строительство благоустроенных частных домов более доступным. А для этого, как он уточнил, нужно снизить себестоимость самого процесса возведения строений и расходы при последующей эксплуатации жилья.
Программа поддержки ИЖС
Было обещано много хорошего. В комиссии ОП по территориальному развитию и местному самоуправлению, считают, что развитие ИЖС и дальше будет частью государственной политики. В рамках мероприятий, которые будут входить в такие программы, планируется подключать построенные дома к водопроводу, проводить газ и обустраивать теплые туалеты и ванные комнаты. Повышение качества и долговечности индивидуального жилья, а также экологичности должны стать целями госполитики. Нормативные правовые документы, которые еще находятся в разработке, определят порядок, а также критерии определения уровня качества ИЖС и меры для его повышения.
Пока текст законопроектов не представлен общественности в полном объеме. Однако, по словам Юрия Гордеева, замминистра строительства и ЖКХ РФ, Минстрой уже внес в правительство программу поддержки ИЖС. Известно, что немалая ее часть посвящена мерам по стандартизации рынка ИЖС, вовлечению в оборот новых участков земли, привлечению специализированных подрядчиков для строительства, а также — ипотечным кредитам.
Кредит для строительства дома
Как считает Дмитрий Медведев, зампредседателя Совета Безопасности РФ, ипотека — основная возможность улучшить жилищные условия в стране. Но политик отметил и тот факт, что этот инструмент доступен лишь для половины российских семей. Для решения этой проблемы власти предлагают разработать льготные ипотечные программы и механизмы государственной поддержки, а также усовершенствовать законодательную базу.
Действительно, граждане со средними и низкими доходами в ряде случаев не смогут платить кредит за дом (покупка участка, строительных материалов, оплата работ и др.) по имеющимся условиям. По подсчетам экспертов ОП, человеку придется платить ежемесячно больше 29 тысяч рублей в течение 15 лет — при ипотечном кредите на сумму в 3 млн рублей и 8,5% годовых. Да и многим из них ипотеку не одобрят. Поэтому чиновники, для поддержки ИЖС, хотят запустить меры по субсидированию расходов на оплату по такому кредиту — чтобы снизить сумму ежемесячного платежа.
Государство как поручитель
Члены Общественной палаты уверены, что гражданам, которые получат целевой кредит (для строительства индивидуального дома), может оказать поддержку государственная система гарантийных фондов. То есть, государство станет поручителем для частного застройщика. Это, как считают чиновники, сделает кредитные ресурсы для ИЖС более доступными и снизит риск для банка. Гарантийные фонды могут и помочь гражданам в выборе лучшего кредитного предложения.
В ОП уточняют, что потребуется запустить федеральный информационный портал по типу маркетплейса. Здесь люди, которые хотят построить дом, смогут найти поставщиков, подрядчиков, мастеров — все необходимые контакты.
Дом дешевле квартиры в новострое
Еще в феврале 2019 года Владимир Путин поручил разработать эффективную программу поддержки индивидуального жилищного строительства, чтобы к 2024 году объем ввода такого жилья превысил 40 млн квадратных метров. Он отметил, что важно предоставить семье реальную возможность строить дом на своей земле.
К примеру, Владимир Солодов, врио губернатор Камчатского края, заявил, что делает большую ставку на развитие ИЖС. В его планах увеличение масштаба такого строительства и снижение стоимость домокомплектов для граждан. Политик подчеркнул, что строительство частного дома проще и быстрее, чем возведение многоквартирного здания. И он надеется, что при массовом строительстве цена индивидуального жилья станет ниже квартиры в новострое.
Источник
Что готовят банки россиянам, которые хотят построить свой дом
Гражданам хотят предложить деревянное строительство, жилье под ключ и типовые проекты ИЖС.
Дома будут строить из «нелегальной» древесины
В сентябре прошлого года Владимир Путин, президент РФ, поручил правительству подготовить законопроект о запрете на вывоз необработанной древесины (кругляка) за пределы страны — Пр-1816, п.2ж. Глава государства подчеркнул — «необходим жесткий заслон бесконтрольному вывозу необработанной древесины». Считается, что закон будет принят через год и коснется древесины лиственных и хвойных пород. Пока прорабатывается законодательная и нормативная база решения этого вопроса. А еще есть предложение использовать «сохраненную» древесину для увеличения строительства индивидуальных домов.
Власти пришли к этому решению из-за существенно возросших масштабов незаконной вырубки леса и бесконтрольной продажи кругляка за пределы страны. К примеру, в 2019 году было официально заготовлено 219 млн кубометров леса, а на экспорт ушло более 15,9 млн — по данным Рослесхоза.
Отрасль же, по мнению чиновников, нуждается в радикальной декриминализации, так как фактов незаконной рубки и вывоза необработанной древесины — тысячи. Только за первое полугодие ушедшего года известно о 507 500 кубометрах «черной» древесины. Это принесло вред, оцененный в 3,9 млрд рублей. Эксперты из «Greenpeace Россия» считают, что около 20% общего объема заготовки — незаконная рубка. Большая часть нелегальной рубки отмечается ближе к границам. В частности, в Сибирском федеральном округе, Карелии.
Компании, которые занимаются экспортом леса (законно), не одобряют готовящиеся меры. Игроки сектора заявляют о губительности таких решений для отрасли, пошлина в 60% итак велика, а полный запрет поможет только крупнейшим лесопромышленникам. Однако Александр Арский, экономист, напротив убежден, что запрет на вывоз необработанной древесины приведет к удешевлению стоимости для отечественного производителя и последующего расширения внутреннего рынка. То есть, дома из дерева, по этой логике, подешевеют.
Цена должна упасть на 50%
В прошлом году объем введенных в эксплуатацию домов из дерева вырос на 28% (по сравнению с 2019 годом). С большой вероятностью показатель и дальше будет расти. По данным опроса ВЦИОМа — к 2024 году спрос на индивидуальные дома составит 3 млн единиц. Рост популярности частных загородных домов во многом связан с пандемией. Из-за риска карантина, ограничительных мер и опасности заражения граждане стремятся перебраться в небольшие населенные пункты, обзавестись участком и иметь возможность дышать свежим воздухом.
Немало россиян из-за распространения коронавирусной инфекции нового типа (COVID-19) перешли на удаленный режим работы и в новых условиях им куда приятнее жить в доме на земле.
Каждый год в России строится более 70 млн квадратных метров деревянных объектов ИЖС. Зачастую стройки проходят без согласования проектов, бригады собираются стихийно, порой грубые ошибки допускаются на всех этапах. Но все равно люди не стремятся приобрести продукцию индустриального домостроения. За последние десять лет большинство заводов по панельному домостроению (а было около 20-ти), по словам главы подобного предприятия, закрылись, остальные же работают не на полную мощность.
Дело в том, что дешевле построить дом самому. Самостоятельно приобрести материал, нанять рабочих, часть работ выполнить своими руками. Стоимость такого жилья банкам оценить сложно. Поэтому взять ипотечный кредит на эти цели нелегко. И, как подчеркнул бизнесмен, продукция крупных высокотехнологичных предприятий, дома из конструкционных материалов, не рассчитана на покупателя со средним достатком.
Цена на заводе предпринимателя начинается с 10 млн рублей. Предложение же должно быть доступнее, условно 5 млн рублей, а продукт — стандартизированный, понятный банку (чтобы можно было взять льготную ипотеку и решить жилищный вопрос). Вероятно, что запрет на экспорт необработанной древесины сыграет свою роль в удешевлении продукции индустриального домостроения.
Все что для квартир — годится и для домов
Уже были попытки со стороны властей сделать строительство деревянных частных домов привлекательным. Речь о «деревянной» ипотеке, одобренной в 2018 году — со ставкой 10-12%, приближенной к ипотечной на квартиру. Оформить сделку можно было в нескольких банках. Предлагались дома заводского производства (домокомплекты, сборные дома) — только у аккредитованных предприятий.
Особого успеха программа не имела. Возможно, это произошло из-за невыгодных условий. К примеру, цены домокомплектов некоторым потенциальным покупателям показались завышенными, а срок — неоправданно коротким (36 месяцев). Программа была все же продлена до 2021 года включительно, увеличен срок предоставления кредита. Однако по-прежнему «деревянная ипотека» мало востребована. Политики заявляют, что требуются новые, актуальные банковские решения.
Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ РФ, считает, что все меры поддержки, которые государство предоставляет россиянам при покупке квартиры по ипотеке — можно и нужно распространить на ИЖС.
Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ
«В ближайшее время будет принят стандарт развития ИЖС, рекомендательный для банков в рамках проектного финансирования. Также будут внесены изменения в 590-ю инструкцию ЦБ, которые позволят использовать проектное финансирование для того, чтобы банки получали кредиты на ИЖС как на многоквартирные дома, где ставка ниже ключевой при достаточно быстром темпе продаж».
Однако специалисты, к примеру, Вера Хмырова, директор департамента лесопромышленного комлекса Минпромторга РФ, отмечают необходимость разработки отдельной программы по деревянному домостроению. Это, по словам чиновника, задействует лесопильное и фанерное производства, смежные отрасли — окажет положительное воздействие на лесопромышленный комплекс в целом.
Меблированные коттеджи
Запрет на экспорт необработанной древесины потребует расширения рынка сбыта продукции из лесоматериалов. И чиновники рассчитывают предоставлять ипотечный кредит на покупку нового жилья с обстановкой. То есть, с ремонтом, мебелью. Пока это касается только квартир, продающихся по льготной ипотеке. Застройщики имеют право включать мебель при ипотечном кредите (нет необходимости вносить поправки в закон), но по России лишь 5-7% новых квартир продается «под ключ» (в столице до 25%).
Власти планируют проработать изменения в нормативных документах Минстроя — о нормах сдаваемого стандартного жилья. Если это произойдет, то куда больше жилья будет продаваться с внутренней отделкой и мебелью, что политики находят очень важным в свете грядущего запрета на экспорт кругляка. А если льготная ипотека, которая сегодня работает для квартир в новостроях, распространится на ИЖС — то возможно, что и строения по типовым проектам (домокомплекты) также будут реализовываться обставленными, «под ключ».
Банк зовет посмотреть типовые проекты ИЖС
Россельхозбанк готов предложить более сотни типовых проектов ИЖС. Это целая база, где есть варианты для разных климатических условий. По условиям сельской ипотеки ставка — от 2,7% годовых.
Светлана Вишнякова, Руководитель Блока розничного бизнеса Россельхозбанка:
Светлана Вишнякова, Руководитель Блока розничного бизнеса Россельхозбанка
«Многие мечтают построить собственный дом по понравившемуся проекту на сельской территории. В следующем году мы ожидаем повышение спроса сельской ипотеки на строительство индивидуальных жилых домов. Банк готов к этому: было аккредитовано свыше 400 подрядных организаций, и их список пополняется. При этом типовые проекты жилья не потребуют длительного согласования между подрядной организацией, клиентом и Банком и, таким образом, мы поможем заемщикам быстрее реализовать мечту о собственном новом доме».
Условия сельской ипотеки достаточно удобные. Необходим первоначальный взнос — 10%, срок кредита же составляет до 25 лет, а ставка — от 0,1 до 3%. Сумма, в зависимости от региона, варьируется от 3 до 5 млн рублей. Приобрести жилье по сельской ипотеке можно только в сельской местности, а также городках с населением до 30 тысяч человек.
Источник