Вместо школы построили дом

Сеть учреждений социальной сферы в России за последние 30 лет заметно сократилась – детские сады и школы закрывались, больницы и поликлиники «оптимизировались» и укрупнялись. А после того, как в России начали массово строить доступное жилье на окраинах городов, оказалось, что жителям новых домов просто некуда отдать детей и негде обслуживаться. Кто-то обвинит в этом застройщиков, но мы разобрались – тут все не так просто.

Обязан ли застройщик строить что-то кроме жилья?

2020 год, как и предыдущие годы, отметился масштабным вводом жилья в России. Но, наряду с уже законченными проектами застройщики начали большое количество новых – в этом им помогла льготная ипотека, резко поднявшая спрос на жилье. Россияне ринулись скупать еще не построенные квартиры, только чтобы успеть воспользоваться льготной программой. Но при этом все хотят, чтобы возле будущего дома были и школы, и детские сады, и поликлиники. Чего зачастую, увы, не происходит.

На самом деле это очень сложный вопрос – с одной стороны, застройщик принимает на себя некоторые обязательства по развитию территории, а с другой – за социальные объекты должны отвечать местные власти (потому что те же школы и детские сады в итоге переходят к ним на баланс).

И законодательно обязанность застройщика обеспечивать построенные микрорайоны социальный инфраструктурой на данный момент не урегулирована. По факту это обычно работает так:

• застройщик заключает с местными властями договор о развитии застроенных территорий – и в нем прописывается обязанность построить там социальные объекты. Это касается ситуаций, когда строительство ведется на государственных или муниципальных земельных участках;
• застройщик подписывает с властями договор комплексного освоения территории – по нему предусматривается как жилищное, так и «иное» строительство;
• с застройщиком заключается инвестиционный контракт – по нему он не обязан самостоятельно строить социальную инфраструктуру, но должен оплатить строительство.

Другими словами, обязанность застройщика обеспечить будущих жильцов социальной инфраструктурой прописывается в соглашении, по которому он получает право на строительство.

Это можно оценивать с двух сторон:

• если по каким-то причинам город (или регион) не впишет в контракт школы, детские сады и поликлиники, они так и не появятся. Или их будет строить сам город;
• если застройщик предоставить проект договора без «социальной нагрузки», его могут не согласовать по разным причинам – в том числе создать ему бюрократические преграды.

Следовательно, все упирается в то, о чем договорятся местные власти и застройщик. Если для города строительство очень нужно (например, там планируется закупить квартиры для детей-сирот или других льготников), то застройщика будут всячески «мотивировать» к строительству – в том числе, разрешат ограничиться только жильем. А если город отдает под застройку какую-то очень привлекательную территорию, там, вероятно, будут весьма жесткие условия, особенно по инфраструктуре.

Но факт остается фактом – если в договоре о школах и детских садах ничего не сказано, то застройщик может их не строить. Даже если в рекламном проспекте обещал совсем другое – здесь важно, чтобы обязательства были вписаны именно в проектную декларацию, или хотя бы в договор долевого участия. Что интересно, с 2017 года застройщики вполне официально могут использовать деньги дольщиков на социальное строительство

Сколько всего нужно построить?

Все хотят жить в удобных районах со всей сопутствующей инфраструктурой. Но не все задумываются над тем, сколько это все стоит, и кто за это платит. Как показало недавнее исследование журналистов, в Москве и области строительство школы обходится примерно в 1 миллион рублей на одного ученика. Учитывая, что один ученик обычно есть на каждые 2-3 квартиры, а сами квартиры стоят по 4-6 миллиона рублей (для Москвы бывает и больше), становится ясно – вписать даже школы в бюджет очень непросто.

В московские цены все это вписать еще можно – но что делать в регионах? Вариантов немного – застройщики или предельно упрощают проекты школ и детских садов (типовые здания с пластиковыми фасадами и типовым наполнением), или «выбивают» себе право строить без социальной инфраструктуры. Соответственно, строить социальные объекты приходится за счет бюджета.

Вне зависимости от того, будет строить социальные объекты девелопер или местные власти, нормативы по их количеству едины. Как рассказал нам Виталий Волохин из Проектного института ПИ2, нормативы достаточно жесткие – хоть и не настолько, как это было в СССР:

Эти цифры касаются Московской области, тогда как в целом по России они чуть ниже – 540 мест в детских садах и 1240 мест в школах на каждые 10 тысяч человек населения.

То есть, в отдельных регионах утверждаются собственные нормативы, и они могут учитывать не только места в школах, детских садах и поликлиниках, но даже предусматривать минимальное количество посещений разных учреждений.

Например, в Московской области существуют такие региональные нормативы градостроительного проектирования:

• расчет числа жителей – исходя из 28 квадратных метров на человека;
• на каждую тысячу жителей – 17,75 посещений поликлиник в смену, минимум 6 койко-мест в стационарах;
• на тысячу жителей должно приходиться 43 места во внешкольных учреждениях (то есть, около 20% всех детей, как предполагается, где-то должны заниматься кроме школы, причем в пределах своего района).

От этих нормативов иногда можно отходить – например, если строится социальное жилье (более дешевое).

Но отдельный вопрос – то, как именно застройщики выполняют свои обязательства. Конечно, в рекламных проектах это комфортные и современные школы, но по факту это будет типовой проект на 1000 учеников (чтобы не строить 2 школы на ЖК), а из-за не лучшего проектирования самого района туда еще и неудобно добираться (в отличие от советских проектов школ и детских садов, которые лучше встроены в городскую среду).

Еще важный момент: после возведения объекта застройщик, как правило, должен передать его на баланс муниципального образования. Будет это безвозмездная передача или выкуп городом – оговаривается отдельно. Город заранее должен подготовить все остальное – найти учителей, воспитателей и врачей, обеспечить построенные объекты всем необходимым, на это у него есть примерно 3 года (средний срок реализации проектов).

При этом бывает так, что построенный девелопером детский сад не передается в собственность города по каким-то причинам, и остается коммерческим (платным и более дорогим, чем муниципальные учреждения). Этот момент лучше уточнить заранее – будущая передача социальных объектов всегда прописывается в договоре застройщика с городом.

Насколько обеспечены жители городов социальными объектами

Законодательство нормирует количество мест в детских садах, школах и число пациентов, которые могут обратиться в поликлиники. Но почти везде нормативы не выполняются, хоть и отследить это достаточно сложно. Например, все дети школьного возраста обеспечены местами в школах – но некоторым приходится долго добираться на учебу, а многие вынуждены учиться в две смены. Из-за нехватки поликлиник и врачей в них получить помощь в плановом порядке сложно, как и экстренную помощь.

Что касается школ, то в 2019 году 22,8 тысячи школьников учились в третью смену – это 145 школ по всей России, еще 2,1 миллиона учеников ходили в школу во вторую смену. При этом в одну мену работают только 73,7% школ. Сложно представить, насколько качественное образование можно получить в третью смену, но даже наличие вторых смен – это уже серьезная проблема для образования.

Но с детскими садами ситуация обстоит еще хуже. В 2017 году правительство отчитывалось, что российские регионы обеспечены детскими садами аж на 98,96%, причем в 70 регионах «Майские указы» в этой сфере выполнены полностью, еще в 8 субъектах – на 95-99%. Полная доступность – это когда в регионе нет очереди в детские сады среди детей в возрасте от 3 до 7 лет.

И формально все это так и есть: в целом по региону дефицита мест в детских садах нет. Но в реальности внутри регионов есть явный дисбаланс: если в сельской местности дефицита нет (и даже есть свободные места), то в крупных городах есть и очереди, и переполненные группы. Так, в целом по крупным городам группы в детских садах заполнены на 108%, в некоторых – на 130-160%.

А как показало недавнее исследование «Проекта», на самом деле обеспечены местами в детских садах вообще меньше половины регионов. Хуже всего ситуация в таких субъектах:

• Санкт-Петербург – не хватает 33,6 тысяч мест;
• Башкортостан – не хватает 31,1 тысячи мест;
• Московская область – не хватает 30,3 тысяч мест;
• Татарстан – не хватает 24,8 тысячи мести;
• Тюменская область – не хватает 23,4 тысячи мест, и т.д.

То есть, только в 5 регионах дефицит мест в детских садах достигает практически 150 тысяч – это население среднего по величине города. По сути, только в них не хватает 5 тысяч групп, или сотен детских садов.

При этом по официальным данным на начало 2021 года в очереди на детские сады состоят 153 тысячи детей в целом по России, а в течение года власти обещают построить 767 детских садов общей вместимостью в 112 тысяч детей.

Откуда такие расхождения? Все дело в особенностях подсчета. Так, детские сады посещают лишь около 65% детей, имеющих на это право по возрасту. Соответственно, часть из остальных 35% ждет места в очереди, а другие родители решают даже не ввязываться в это из-за нехватки мест. В итоге чиновники учитывают только тех, кто официально подал заявление на прием, но сотни тысяч семей, которые решили даже не пытаться, в статистику не попадают.

В любом случае, даже по официальным данным в России огромный дефицит мест как в школах, так и в дошкольных образовательных учреждениях, и эту проблему нужно как-то решать.

Что делать, если не досталось места?

Если застройщик сдал жилой комплекс в эксплуатацию, но не предусмотрел школ и детских садов, нужно смотреть на проектную декларацию. В случае, если объекты социальной инфраструктуры были предусмотрены проектом, застройщика будет легко привлечь к ответственности. Справедливости ради отметим, что таких ситуаций на практике бывает немного – например, если компания столкнулась с финансовыми проблемами при реализации проекта.

Но что делать, если в проектной декларации и не было социальных объектов? Лучше всего, конечно, было не покупать квартиру в таком доме. Однако если менять решение уже поздно, нужно обозначить проблему перед местными властями. Закон не обязывает застройщиков возводить объекты социальной инфраструктуры, не предусмотренные проектом. Максимум, что девелопер предусмотрит – это места для их строительства (но уже за счет бюджета).

А затем в дело вступают власти города. Есть немало примеров, даже за последний год: например, в Краснодарском крае после резкого прироста населения и застройки окраин городов властям пришлось экстренно ремонтировать старые детские сады и строить новые. Как всегда, оказалось, что застройщики не предусмотрели социальные объекты, поэтому финансировать все пришлось из бюджета.

В Санкт-Петербурге проблема тоже острая – вместо 61 места в детских садах на тысячу жителей их всего 46, поэтому властям пришлось договариваться с застройщиками о выкупе уже построенных детских садов. То есть, девелоперы возводили их по проектам за свой счет, после чего город потратил больше 5 миллиардов рублей на выкуп учреждений. Правда, еще 8 детских садов город принял безвозмездно – возникает вопрос, почему по одним проектам девелоперы строят соцобъекты «бесплатно», а по другим «платно»?

Другой пример – застройщики возводят помещения под детские сады, но потом меняют их целевое предназначение и просто сдают в аренду как коммерческую недвижимость. И если в договоре с городом и ДДУ нет ни слова про детский сад – это вполне законно.

Что же делать, если нужны детский сад, школа или поликлиника возле дома? Увы, проблема будет решаться долго. В случае с детским садом нужно подать заявление в местный отдел образования, выбрав ближайший к дому детский сад. Если в нем не окажется мест, ребенка поставят в очередь. А если очередь будет слишком большой, власти запланируют строительство нового детского сада. Но учитывая сроки проектирования, согласования, тендера и строительства, к моменту завершения работ детский сад для этого ребенка, скорее всего, уже будет неактуальным.

Примерно тот же алгоритм действует и в отношении школ – все дети, прописанные в конкретном районе, имеют первоочередное право на прием в школу в этом районе. Но если свободных мест уже нет, ребенку могут отказать в приеме (и это будет законно), а отдел образования подберет место в другой школе.

С поликлиниками все обстоит еще сложнее – прикрепиться можно к любому медучреждению (правда, на вызов в «чужой» район врач не придет), но там может не быть свободного времени записи к врачу. Так что выход один – обращаться в местную администрацию и в правительство региона, доказывая, что в новом районе нужны объекты социальной сферы.