Военная ипотека построить дом

Накопительная процедура покупки жилья контрактникам, появившаяся в 2005 году, наделала много шума. Если до принятия поправок Минобороны самостоятельно строило новое жилье, участие в программе НИС позволяет военнослужащим приобретать недвижимость по личному выбору. Каждый гражданин РФ, прослуживший в армии более 3 лет и подписавший долгосрочный контракт, получил возможность купить квартиру или дом по военной ипотеке в любом регионе страны.

Что дает накопительная ипотечная система

Внедрение жилищной программы существенно расширило возможности военнослужащего по приобретению жилья. Если ранее контрактник не имел возможностей для выбора и вынужден был вселяться в многоэтажку, выстроенную силами Министерства обороны, участник НИС вправе купить квартиру, частный дом, дуплекс или таунхаус. Получить ипотеку, приобрести участок и затеять строительство не получится, так как накопленные средства и ежегодное финансирование расходуются строго по целевому назначению.

В качестве дополнительных плюсов выступают:

1. Возможность приобрести жилье уже после 3 лет службы. Младший офицерский состав может зарегистрироваться в НИС сразу после заключения контракта, а истечения установленного срока службы и при достаточной сумме первого взноса сразу взять дом по военной ипотеке с земельным участком или готовую квартиру;
2. Право стать собственником квартиры без использования личных средств. Если военный проживает в региональном центре или небольшом городе, государственной помощи будет достаточно для приобретения 2-3 комнатной квартиры эконом класса или небольшого частного строения. Чтобы купить жилье в элитном поселке или центральном районе города, придется воспользоваться личными накоплениями;
3. Минимальная процентная ставка по кредиту. Военная ипотека относится к числу социальных государственных программ, поэтому плательщик может рассчитывать на льготные условия при получении займа. Если обычные ипотечные заемщики, не имеющие льгот, получают кредит по ставке 10-15%, программы для военнослужащих финансируются под 8-10% годовых;
4. Сделку по приобретению недвижимости контролирует государство. Процедура оформления сделки, денежные транзакции находятся под контролем Минобороны, поэтому риски стать жертвой мошенничества или нерадивого застройщика у участника НИС минимальны. Также отсутствует коррупционная составляющая, на которую военные часто жаловались до внедрения инициативы.

Важно запомнить! Под действие льготной программы попадает как офицерский, так и рядовой состав контрактной службы. Сумма финансовой помощи также одинакова для всех – в 2018 году на приобретение жилых помещений и выплату ипотеки каждому военнослужащему выделяется сумма 268 465 рублей 60 копеек, но не более 2 400 000 за весь период участия в программе.

Как построить дом с помощью военной ипотеки

Индивидуальное строительство частных домовладений по кредитным займам для служащих Минобороны невозможно. Требования действующего законодательства ограничивают целевое расходование средств. Контрактник вправе купить жилую недвижимость следующего типа:

• Квартиры вторичного рынка в многоэтажных домах;
• Квартиры от застройщиков на этапе строительства;
• Готовые частные дома, таунхаусы, дуплексы с участком.

Вариант расходования государственных ассигнований на строительство частного жилья исключен. Причин такого решения законодателей несколько. Во избежание коррупции и нецелевой траты государственных средств, Минобороны контролирует каждую копейку перечисленных денег. При взаимодействии банка, НИС и военнослужащего сделать это легче, чем при участии дополнительных сторон: подрядчиков и субподрядчиков, занятых строительством дома, поставщиков стройматериалов и прочих организаций.

Важно знать! Не стоит рассматривать пункты ФЗ № 117 как ограничение своих прав. Понимая нестабильную финансовую ситуацию на рынке недвижимости, государство ограничивает риски замораживания частного строительства. Такой объект нельзя использовать в качестве залогового имущества при выдаче ипотеки в банке, так как у владельца на руках будут документы лишь на земельный участок, стоимость которого не покрывает размеры кредита.

Также нормы закона не позволяют военным строить частные дома на участках родственников, оформлять их покупку по ипотеке или по завышенной цене. Приобретение недвижимости у родных может расцениваться в НИС как попытка мошенничества, поэтому в государственной помощи военному откажут.

Важно помнить! Однако закон предусматривает одно исключение. Для контрактников Минобороны, чья служба продолжается более 20 лет с учетом льгот, накопления могут быть израсходованы полностью по личному усмотрению военного. В этом случае индивидуальное строительство возможно.

Как купить дом или таунхаус по ипотеке для военнослужащих

Если личные средства и размер субсидии позволяют, военный вправе приобрести частный дом с участком под ним или таунхаус с 1-2 сотками земли. Готовые таунхаусы позиционируются застройщиками и банками как новостройки, поэтому их приобретение по льготной ипотеке не составит труда.

Однако при покупке домов, дуплексов и таунхаусов существуют повышенные риски нарваться на мошенничество или столкнуться с проблемами в оформлении документов. Может встать вопрос о законности застройки на определенном участке, судебные споры с поставщиками или администрацией города. Поэтому прежде чем купить частный дом с небольшим участком, внимательно проверьте документы на землю и строение.

Приобретение отдельного земельного участка в рамках ипотечного кредитования служащих ВС возможно. Эта процедура потребует больше времени на проверку кадастровых документов, чем если бы пришлось купить квартиру от застройщика, аккредитованного банком. Первоначальный взнос и ставка также будут выше, а лимит кредитования – ниже, так как такие сделки отличаются повышенными рисками.

Если военный отказался от планов строительства и решил купить готовый дом с земельным участком у частного лица или компании застройщика, ему потребуется:

1. Составить рапорт о регистрации в системе НИС при заключении контракта о службе в ВС РФ. После оформления документов в течение последующих лет контрактной службы на личный счет служащего в начале отчетного периода будет поступать транш от Минобороны, который можно использовать только для улучшения жилищных условий.
2. Спустя 3 года получить свидетельство участника НИС. Прослужив по контракту установленный срок, военный вправе подать рапорт командиру своей части для получения жилищных госгарантий. Срок действия документа – 6 месяцев.
3. Подобрать предложение и обратиться в банк. Поиск домов можно начать самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости. После подбора варианта и предварительной проверки документов обратиться в финансовое учреждение для согласования сделки с Минобороны.

Купить построенный дом с земельным участком и коммуникациями в рамках военной ипотеки вправе любой контрактник, прослуживший в Вооруженных силах более 3 лет. За этот короткий срок улучшить жилищные условия может как прапорщик, так и офицер, подписавший длительный контракт с Минобороны. Участие в накопительной системе сделало покупку недвижимости доступной для каждого военного.

Видео: Как купить нужное жилье с помощью военной ипотеки

10.11.2015

В мае 2015 г. «Военный переезд» запустил программу строительства жилого дома по военной ипотеке на земельном участке под заказ для участников НИС. За полгода, прошедшие с момента запуска программы, «Военный Переезд» получил множество вопросов, связанных с ее реализацией. В этой статье мы постараемся более подробно осветить основные особенности строительства частного дома по военной ипотеке не заказ, подробно остановившись на ключевых моментах.

Что представляет собой программа «Военный переезд – Дом»

С помощью механизма «Дом на заказ» участник НИС имеет возможность за счет средств НИС (а именно, средств накоплений и ипотечного кредита) осуществить строительство жилого дома на выбранном земельном участке. При этом военнослужащий свободен в пределах своих средств в выборе как земельного участка, так и материалов строительства дома, его планировки, дополнительных элементов – навеса, гаража, забора и пр. Ключевые особенности данного механизма заключается в следующем:
1) фактически, покупка участка и строительство на нем дома осуществляется застройщиком авансом, то есть за счет собственных средств. По окончании строительства право собственности на дом и участок застройщик оформляет на себя, после чего в рамках существующих механизмов НИС дом на участке продается военнослужащему по военной ипотеке как вторичное жилье.
2) покупка участка со строительством на нем дома по военной ипотеке изначально осуществляется с учетом требований Росвоенипотеки и кредитных организаций к объекту недвижимости (т.е. учитывается абсолютно все, начиная от расположения и материалов строительства и заканчивая подводом необходимых коммуникаций). Сегодня под данный механизм подходят программы трех банков – Сбербанка России, ВТБ 24, РНКБ.
3) вся процедура от момента выбора участка до сделки может быть осуществлена в срок 4,5-5 месяцев, что позволяет участнику НИС реализовать свое право на покупку дома в течение срока действия свидетельства. Тем не менее, «Военный Переезд» имеет случаи, когда участник обращается еще на этапе оформления свидетельства, это удобнее всем, так как позволяет в более размеренном темпе определиться как с участком, так и с конфигурацией дома, и даже начать определенные работы еще до того момента, как участник получит свидетельство ЦЖЗ на руки.

Какова стоимость дома

Программа изначально была ориентирована на реальные покупательские возможности участников НИС, заложенные самой накопительно-ипотечной системой. Поэтому большинство сделок проходит либо вообще без привлечения собственных средств военнослужащего, только за счет накоплений и кредита, либо с привлечением средств не более 10-15% от суммы, которой он располагает в рамках НИС. Сегодня по этой программе средняя стоимость дома 80-90 кв. метров на участке 4-4,5 сотки составляет 2,8-3,5 млн. руб. Доход застройщика фиксирован и составляет не более 15% стоимости дома на участке по договору купли-продажи и заложен в конечную стоимость дома, что составляет минимально возможную величину на рыке частных домов. Это позволяет сделать цену на дома «Военного Переезда» несколько ниже рыночной стоимости. Данный подход реализуем по причине того, что мы уверены в том, что данный дом будет приобретен участником НИС, что его не придется продавать через сайты объявлений и агентства. В реальности, на текущем рынке, застройщики ориентируются на извлечение прибыли в продаваемых ими домах в размере около 30% от их продажной стоимости.

Из каких материалов строится дом? Какая земля под ним?
Выбор категории земель для строительства определяется требованиями банка. Как правило, для строительства используются земли ИЖС. В отдельных случаях по предварительному согласованию мы строим на участках с категорией «земли населенных пунктов» и видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства».
Что касается материалов, используются исключительно надежные материалы, основной строительный материал — кирпич. Стена среднестатистического дома – в полтора кирпича. Для удешевления стоимости в отдельных случаях может использоваться газобетон, монолитные блоки, и иные материалы, также отвечающие всем стандартам долговечности и крепости, но более доступные по цене. Дома сдаются в вариантах с черновой, предчистовой отделкой, «под ключ».

Где сегодня возможна реализация данной программы? Круглогодична ли данная программа?
Строительство домов на земельном участке на заказ сегодня реализуемо на Юге России – в Ростовской области, Краснодарском крае, Республике Крым. Изучается спрос и возможность работы в других регионах. Если говорить о зимнем перерыве, он есть в Краснодарском крае (работы замораживаются на срок около 1,5 месяцев), Ростовской области (перерыв около 2,5 мес.). В Крыму в силу благоприятных климатических условий перерыва практически нет. Помимо строительства домов, «Военный Переезд» также реализует направление продажи готовых домов, эта возможность, в отличие от строительства дома на заказ, сегодня доступна по всей России.

Как отрегулирован сам механизм взаимных договоренностей? Должен ли военнослужащий что-либо платить?
Стороны (военнослужащий и застройщик) заключают предварительный договор купли-продажи с пунктом, устанавливающим взаимную ответственность сторон в случае невыполнения обязательств. В договоре устанавливается, что к определенному сроку на выбранном земельном участке должен быть возведен дом для проведения сделки купли продажи. Основным приложением к предварительному договору купли-продажи является техническое задание (ТЗ), а также План работ. При нарушении застройщиком ТЗ или Плана договором предусмотрены штрафные санкции в отношении застройщика, вплоть до расторжения договора со стороны участника НИС.
От участника на данном этапе требуется:
— паспорт
— свидетельство о праве на получение ЦЖЗ (при наличии)
— уведомление банка об одобрении кредита (при наличии).
«Военный Переезд» оставляет за собой право отказа военнослужащему в строительстве дома на земельном участке на заказ без объяснения причин. В условиях текущей экономической ситуации «Военный Переезд» реализует стратегию вложения денежных средств в строительство максимально гарантированных объектов, где покупателем выступает надежный в наших глазах участник. На этапе знакомства и первичного общения мы определяем участников НИС, которых относим к рисковой для себя категории, и предлагаем еще раз подумать и совместно оценить серьезность намерений.
В качестве страховочного (гарантирующего) взноса с военнослужащего на начальном этапе может удерживаться сумма из его личных средств в размере до 100 тыс. рублей. Данный взнос оформляется на ответственное хранение и подтверждает серьезность намерений участника, впоследствии он учитывается при оплате общей цены дома. В отдельных случаях по договоренности данный взнос может не взиматься.
У «Военного Переезда» в рамках реализации программы строительства дома под ключ по военной ипотеке создан контрольно-технический отдел, а также привлечены отобранные подрядные организации. Основной аспект, которому уделяется повышенное внимание при строительстве – соблюдение всех технологий для установленной географической зоны с учетом особенностей почв и климата. Кредитная организация, которая будет являться первичным залогодержателем купленного участником дома, проверяет качество объекта почти всегда дистанционно. В этом контексте контрольно-технический отдел «Военного Переезда» является гарантом полного соблюдения всех строительных норм и долголетней беспроблемной эксплуатации здания без таких свойственных домам за 3 млн. рублей проблем, как рассыхание смеси, появление трещин в стенах и фундаменте, протечек крыши, нарушение геометрии ввиду неправильных расчетов при проектировании и пр.

Варианты отделки
Общий принцип – строительство дома с подведенными коммуникациями, в соответствии с требованиями кредитных организаций, в зависимости от пожеланий участника НИС и той кредитной программы, на которую он ориентирован.
Возможна отделка дома по военной ипотеке на заказ под ключ, однако, учитывая разнообразие вкусов участников и их супруг, индивидуальные пожелания, мы предпочитаем оставлять вопрос чистовой отделки и ремонта на решение участника НИС.

Дом или квартира?

Во время общения с участниками НИС мы обратили внимание, что многие даже при состоявшемся обращении о строительстве дома по военной ипотеке на заказ внутри себя все еще сомневаются, что им целесообразнее приобретать – квартиру или дом. Мы никого не убеждаем в целесообразности строительства дома. Организация покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке по военной ипотеке и строительство дома на участке на заказ – абсолютно несравнимые по своим трудозатратам процессы, требующие привлечения абсолютно разных ресурсов и специалистов. В нашем понимании участник должен сам осознанно подходить к выбору того жилья, в котором планирует прожить длительное время, и нам приятно работать с теми военнослужащими, кому не нужно объяснять преимущества дома на своей земле.

В таблице мы постарались отразить основные преимущества как дома, так и квартиры

Это основные «за» и «против», безусловно их можно дополнять и расширять, но основные преимущества каждого из типов жилья очевидны. Нельзя однозначно сказать, что дом лучше квартиры и наоборот – каждый тип жилья соответствует своему назначению.

Выбор – за участником НИС. Главное, что данный выбор есть.