Выгодно ли построить дом чтобы продать

Содержание статьи

Купить готовый дом или заказать строительство с нуля: что выгоднее? Плюсы и минусы различных вариантов

Перед покупателями загородной недвижимости встает извечный вопрос, по какому пути пойти:

купить новый дом, только что построенный специально на продажу?
купить дом, в котором уже кто-то ранее жил (на вторичном рынке)?
купить земельный участок и нанять для строительства дома компанию или бригаду?

Сторонников и противников того или иного варианта найдется предостаточно, причем каждый из них будет по-своему прав. Как же поступить тем, кто еще не смог определиться и взвешивает все за и против?

В этой статье мы объективно рассмотрим плюсы и минусы каждого из трех перечисленных вариантов, чтобы дать возможность нашим читателям принять обдуманное решение.

Забегая вперед, скажем, что нет и не будет однозначно правильного ответа на этот вопрос, как нет и идеального варианта, а потому выбор покупателя будет сводиться к компромиссу: с какими сложностями он готов мириться и какие преимущества для него первостепенны.

Дом на продажу

Новые дома, построенные на продажу, предлагаются сегодня на рынке загородной жилой недвижимости в двух случаях:

в организованном коттеджном поселке от официального застройщика;
на вторичном рынке (в деревне, селе, поселке, СНТ, ДНП) – от строительной бригады или небольшой строительной компании; в данном случае земельный участок приобретается хозяином с инвестиционными и девелоперскими целями.

И в том, и в другом случае дома чаще продаются без внутренней отделки, но с минимальной инженерной подготовкой.

Главная цель девелоперов здесь – получить наибольшую выгоду от вложений и как можно быстрее их окупить, вот почему они ставят перед собой следующие задачи:

предложить наиболее востребованный формат жилья и универсальные планировочные решения;
попасть в наиболее востребованную ценовую категорию;
минимизировать себестоимость строительства.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

И именно последний пункт – самый опасный для покупателя, ведь для того, чтобы продать дом подороже, а построить подешевле, нечестный застройщик чаще всего экономит на качестве.

С этой целью:

нанимается рабочая сила низкой квалификации,
используются дешевые материалы и оборудование,
занижаются необходимые объемы стройматериалов;
нарушаются технологии строительства;
принимаются неграмотные инженерные решения.

Расплачиваться за такую экономию в итоге будут жильцы дома. Чем им все это может грозить? Перечислим самые частые проблемы, на которые жалуются покупатели готовых домов (по статистике обращений в нашу компанию за услугами технадзора или экспертизы объектов).

Дом плохо держит тепло, а потому на отопление приходится тратить больше ресурсов (газа, электричества), что выливается в слишком дорогое обслуживание жилья;
Обмерзание стен или внутренних углов;
Намокание стен, полов;
Повышенная влажность в помещениях и, как следствие, образование грибка;
Неудовлетворительная шумоизоляция;
Появление трещин на оштукатуренных поверхностях;
Протечки кровли;
Неприятный запах из сантехприборов;
Постоянный запах затхлости в закрытом помещении;
Образование конденсата на водопроводных трубах;
Частый выход из строя систем отопления и водоснабжения.

Причинами этих и многих других проблем становятся чаще всего:

использование дешевых, некачественных материалов и оборудования;
нарушение технологии монтажа фундаментов, несуще-ограждающих конструкций, кровли;
некачественная гидроизоляция;
нарушения при укладке утеплителя, паро- и гидроизоляционных материалов;
некачественно выполненная герметизация стыков и вводов коммуникаций;
несоблюдение уклонов кровли, канализационных труб;
агрессивное воздействие на конструкции влаги и перепадов температур, а также конденсата;
отсутствие естественной вентиляции;
нарушение технологий при монтаже инженерных систем и пр.;
длительные перерывы в процессе строительства без необходимых мер консервации недостроя.

Помимо риска столкнуться с неудовлетворительным качеством строительства, покупатель готового дома еще и значительно переплачивает, ведь цена домовладения устанавливается продавцом без учета экономии. В ту же цену, а возможно, и дешевле обошлось бы строительство дома своими силами или с привлечением строительной компании, только с соблюдением всех технологий и нормативов.

Еще одним минусом покупки готового дома можно считать необходимость мириться с проектными и планировочными решениями, выбранными застройщиком, и невозможность учесть пожелания и потребности своей семьи.

Конечно, не хочется огульно обвинять всех застройщиков в безответственном отношении к своей работе, безусловно, есть среди них и порядочные, однако найти их очень сложно. Это скорее вопрос везения. Опыт нашей работы в области технического надзора говорит о том, что, к сожалению, даже имя солидной и известной строительной или девелоперской компании не является гарантией высокого качества построенного дома.

Объективным плюсом приобретения готового дома можно считать только один – отсутствие необходимости тратить силы, время и нервы на организацию его строительства. Хотя, сколько здоровья и денег придется потратить на устранение недостатков, негативно влияющих на качество жизни и безопасность эксплуатации неграмотно построенного дома, посчитать трудно!

Нельзя забывать и о том, что в большинстве случаев въехать в уже построенный дом сразу не получится, поскольку на дизайн интерьера и внутреннюю отделку все равно придется потратить немало времени и денег. Вот почему и единственный несомненный плюс такого варианта сразу меркнет на фоне серьезных минусов.

Если же вы твердо решили остановиться именно на этом варианте и понимаете, что самостоятельно организовать строительство дома вам не под силу, советуем перед покупкой заказать независимую экспертизу выбранного дома в специализированной организации

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Дом на вторичном рынке

При покупке обжитого дома, который строился не на продажу, а для себя лично, рисков столкнуться с откровенной халтурой, конечно, меньше, однако и этот факт не гарантирует полного отсутствия нарушения технологии производства работ.

К минусам такого варианта можно отнести необходимость демонтажных работ и внутренней отделки дома с нуля. Зачастую в домах, простоявших более 10 лет, требуется полный или частичный ремонт всех инженерных систем, замена оборудования (котлов, насосов и пр.).

Кроме того, за внутренней отделкой легче скрыть грубые нарушения и дефекты.

Несомненным плюсом здесь станет обустройство участка: наличие плодовых деревьев и кустов, элементов ландшафтного дизайна (дорожки, МАФ), на что при приобретении дома в новом или в еще недостроенном поселке рассчитывать не приходится.

Цены домов на вторичном рынке, как правило, не очень высоки, ведь объект загородной недвижимости начинает значительно терять в цене уже после шестого года эксплуатации. Вот почему минусы такого варианта могут окупиться доступной ценой домовладения.

Как и в случае с покупкой дома, построенного на продажу, покупателям можно рекомендовать провести независимую экспертизу. Затраты на эту процедуру чаще всего окупаются неплохой скидкой от продавца объекта недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Как проводится строительная экспертиза загородного дома?

Комплексная экспертиза построенного дома должна включать проверку:

фундаментов для выявления нарушений, влекущих деформацию несуще-ограждающих конструкций;
подвалов и цокольных этажей на предмет правильной гидроизоляции;
несуще-ограждающих конструкций на предмет прочности и устойчивости;
окон и дверей на предмет качества монтажа;
инженерных систем и оборудования;
кровли;
системы водостока;
качества внутренней и наружной отделки;
качества и безопасности строительных и отделочных материалов;
гидрологии участка на наличие грунтовых вод, угрожающих фундаментам.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Строительство дома с нуля

У покупателей, далеких от строительства, одна только мысль о том, что придется самостоятельно организовывать строительство дома, способна вызвать панику.

Люди, так или иначе связанные со строительством, чаще всего не задают себе вопроса, строить самому или купить готовый дом. Организация строительства для них не представляется сложной. Они не только не боятся ее, но и давно научились получать удовольствие от процесса: разработки архитектурно-планировочных и конструктивных решений, выбора материалов, оборудования, технологий и исполнителей.

Все минусы готового дома в этом варианте автоматически превращаются в плюсы, ведь у заказчика теперь появляется возможность самостоятельно выбрать:

планировку дома с учетом потребностей своей семьи;
стиль, архитектурные решения будущего дома и цветовую гамму фасадов;
строительные и отделочные материалы, инженерное оборудование.

Все это позволяет человеку реализовать творческий потенциал, воплотить в жизнь идеи и желания, а значит – построить дом своей мечты!

Вне всяких сомнений, найм строительной бригады или компании – тоже не гарантия того, что дом будет возведен без нарушений. Однако этот процесс при желании поддается контролю со стороны заказчика, чего нельзя сказать об уже построенном доме.

Еще один существенный недостаток этого варианта – сроки! Но и их при желании можно минимизировать. При грамотной организации строительства возведение коробки дома из кирпича, пено- и газоблоков или блоков паротерм не займет больше 3-х месяцев.

Принять скрытые работы, проверить соблюдение технологий и графика производства работ непрофессионалу, конечно же, не под силу. Нюансов здесь возникает великое множество. Подробнее об этом вы можете прочитать в моей статье «ТОП 20 технологических нарушений при строительстве домов. Как сэкономить не в ущерб качеству? Делимся опытом технадзора»

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных подрядчиков, мы рекомендуем заказывать услуги технического надзора, или строительного контроля, у независимых специалистов.

Об авторе

Исаева Анна Владимировна, к.ф.н.
Основатель, владелец и коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
Технический надзор и услуги инжиниринга при строительстве индивидуальных домов и коттеджных поселков.
Проектирование и строительство коттеджных поселков.
Тел.: (495) 960-80-48
www.genplans.ru
https://vk.com/genplans
https://www.facebook.com/genplans
Instagram: @genplans.ru

Исаева Анна Владимировна

Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Источник

Бизнес по строительству частных домов на продажу

безнес по строительству на продажу

В данной статье мы хотим более подробно рассказать вам о том, что такое бизнес строительство домов на продажу. В наше время вопрос приобретения собственного частного дома очень актуален и рынок недвижимости предлагает очень много вариантов покупки дома, но исходя из нашего опыта мы можем точно сказать, что построить дом и выгодно его продать не так уж легко. В 2014г ко мне обратился мой знакомый, он, как и мы, уже не один год занимается строительством домов под продажу в г. Ростове-на-Дону, с просьбой проконсультировать его по одной социальной программе, где застройщики строят дома, которые затем выкупаются государством по фиксированной цене за м2 для семей, стоящих в очереди на получение жилья. Как Вы понимаете он хотел стать застройщиком этих домов. В свою очередь я задал ему вопрос: «в чем причина такого решения?» и получил ответ, который меня удивил, оказывается из 8 домов на продажу, построенных в этом году, реализовать ему удалось только 2, а остальные 6 он не может продать уже больше 6 мес. Я решил разобраться в чем причина, провел анализ всех его объектов, сделал выводы и затем решил написать данную статью. Ниже я пропишу основные позиции (выводы и ошибки) на которые необходимо обращаться внимание.

Итак, строительство домов на продажу:

1. Выбор участка.

Основные причины отказа от покупки дома:

узкие дороги наших СНТ и ДНТ, на которых не могут разъехаться 2 автомобиля;
отсутствие инфраструктуры (транспорт, школы, сады, больницы, магазины), получается что семье необходимо однозначно иметь 2 машины и тратить на порядок больше времени, чем тратят жители микрорайонов у которых все «под боком»

Вывод: 70% успеха реализации построенного на продажу дома зависит от выбора участка. Основные усилия и время в этом бизнесе Вы должны направить на то, чтобы найти недорогой участок с хорошим подъездом и необходимой инфраструктурой, а не на то, чтобы сэкономить 50 тыс. руб. построив дом «гастарбайтерами», отдежуря лично на стройке 3 мес.

2. Коммуникации.

Вам необходимо заранее продумать подключение дома ко всем коммуникациям и оценить ориентировочную стоимость этих работ, а именно (подключение к газу, к воде и свету, с канализацией все решается очень просто — септик или яма).

3. Выбор проекта, выбор подрядчика и расчет стоимости

30% успеха лежит именно в этой позиции.

После того как Вы купили участок Вы должны проанализировать рынок, посмотреть какая стоимость домов на продажу в вашей районе, пообщаться с риэлтерами и узнать что в данный момент пользуется большим спросом, проанализировать свой бюджет и принять решение какой дом Вы будите строить 1 или 2 этажа, 100 или 150м2.

Выбор проекта. При выборе проекта или проектировании учтите дом должен быть:

привлекателен внешне
функционален внутри
расположение дома на участке, благоустройство, зоны отдыха, парковки машин все должно быть продумано.

Хороший проект и генплан — это грамотная презентация, но к сожалению мало кто пользуется этим, вывод: продавать дом нужно начинать за долго до того как Вы его построите, используя при этом проект и 3D визуализацию. Мы находили своих клиентов на покупку дома на стадии строительства фундамента и это очень выгодно, так как деньги которые планировали потратить на строительство дома Вы можете вложить в покупку других участков, а строительство этого объекта оплачивает его будущий владелец => получается Вы продали участок с подрядом. Я думаю Вы теперь понимаете что лучше потратить 30 тыс.руб. на проект и расширить границы времени на поиск своего клиента, чем строить по эскизу, вычерченному в лучшем случае на миллиметровке, и начинать продавать дом только после того, как он достроен. Многие скажут если продавать дом в стадии строительства он будет стоить дешевле, я уверяю вас это не так, наш опыт показывает что если клиенту понравился участок, место в котором он расположен и сделана грамотная презентация проекта он купит.

Выбор подрядчика и расчет стоимости.

Строительство дома на продажу это самая затратная часть проекта и так уж повелось все хотят максимально на ней сэкономить. Чтобы все понимали строительство частного дома это:

более 170 позиций по материалам
более 35 видов работ
большое количество технических решений
от 3 до 5 месяцев ежедневной работы
ежедневный контроль (так уж повелось, в строительстве без этого никак)

И это данные касаются только строительства коробки дома, не говоря о внутренней отделке, поэтому Вы должны понимать то, что стройка это очень ответственный процесс и доверять его прорабу «Васе или Коле», которого Вы нашли на авито это большая ошибка, потому что потом «Вася» так же найдет себе «равшана и джамшута» чтобы заработать и ваша стройка превратиться для вас в кошмар. И вместо того, чтобы получить экономию Вы получите дополнительные затраты на исправление ошибок, потерю огромного количества времени и нервов, воровство и постоянный рост первоначальной сметной стоимости, 1-2 часа ежедневного общения с «Васей», которое поверьте не будет приносить Вам радости.

Если Вы деловой человек, который понимает что время это деньги, Вы понимаете что каждый должен заниматься своим делом, в котором он профессионал, то наша компания Новация рада будет предложить вам свои услуги подрядчика по строительству.

Если Вы обратитесь в нашу компанию:

Мы грамотно запроектируем ваш дом с учетом всех норм и правил
Сделаем вам качественную 3D визуализацию (презентацию проекта)
Составим подробный сметный расчет с учетом всех позиций работ и материалов (порядка 200 позиций), что позволит вам точно спланировать свой бюджет строительства, чтобы Вы понимали 95% строек для заказчиков на итог увеличиваются в стоимости от 10 до 20% от первоначальной сметы по причине того, что сметный расчет был выполнен не точно.
Составим подробный график работ и график финансирования строительства
Обеспечим выполнение работ качественно и в срок не на словах, а на деле
Несем гарантию по договору не менее 5 лет.

С расценками на наши услуги Вы можете ознакомиться в разделе цены. Позвоните нам по телефонам, указанным в разделе контакты и мы проконсультируем Вас по любым вопросам касающихся строительства домов.

Источник

Построить дом или купить готовый – что выгоднее? Опыт профессионального риелтора

Очень часто люди сомневаются, как лучше поступить: купить готовый дом и сразу въехать или же купить участок и строить самому. Строить самому подразумевает нанимать компанию или компании. Крайне мало тех людей, кто действительно в состоянии сам своими руками построить дом от фундамента до крыши, а потом еще и отремонтировать его.

На самом деле вопрос крайне спорный, и один и другой вариант имеют свои плюсы и минусы. Да и к вопросу выгоды можно подойти по-разному. Разберем каждую схему в отдельности, что знаю из личного опыта – обязательно включу в статью.

Купить готовый дом

Безусловный плюс этой схемы – экономия времени, сил и нервов. Вы сразу видите, что вы покупаете, нет нужды строить в мыслях, как это будет выглядеть «когда-то».

Также это возможность заранее просчитать расходы. Но это далеко не факт… Тут начинаются первые и главные минусы. Самое главное:

ни один продавец никогда вам не скажет об имеющихся проблемах! Его задача – продать дом, а не пожаловаться вам на жизнь!

История из практики

Год назад у меня прошла сделка, купили людям дом. Хороший дом, с чистовой отделкой, 130 метров за 5 млн. Хозяин нахваливал и расписывал, жаловался, что он так в дом вложился и теперь вынужден продавать, так как переезжает на ПМЖ поближе к морю. Дом действительно выглядел очень достойно, хорошая планировка, хороший участок – в общем, плюсов много.

Были минусы в виде плохой подъездной дороги, отсутствия рядом водоемов, но в принципе это не смутило. Купили.

Люди сделали косметический ремонт и въехали. Дело было в сентябре.

Первые проблемы вылезли практически сразу: вода непригодна для питья, если включаешь воду в ванной – на кухне напор практически падает до нуля. Решение проблемы – заглубление скважины, установка нового более мощного насоса, установка новой фильтрационной системы («Гейзер» или «Аквафор» в таких ситуациях не подходят). Итого 150 000 рублей только на решение вопроса с водой.

Дальше – больше: когда похолодало, выяснилось, что из всех стеклопакетов дует, установлены они неправильно! Решение вопроса – 70 000 рублей. Но это не спасло – в доме по-прежнему было холодно. Вызвали строителей, они сняли частично внешний декор из камня, и выяснилось, что утеплитель положен абсолютно неправильно! Я не специалист, технологию до конца не знаю, но смысл в том, что продувался он очень хорошо, и как в доме не топи – будет холодно. А вот это уже попадалово.

Снять всю внешнюю обшивку по всему периметру дома, перестелить утеплитель, вернуть обшивку на место. Даже с учетом того, что нового утеплителя пришлось докупить совсем немного (старый использовали) – цена вопроса составила чуть больше 300 000 рублей…

Но и это не конец приключениям!

Весной, когда начал таять снег, участок просто «поплыл». Почва стала болотистой, ходить по участку просто невозможно. Причина проста – дренажная система была установлена просто для декора. Две небольшие трубки на весь участок просто не могли справиться с таким объемом талых вод. Вызвали специалистов-ландшафтников, приговор убойный:

на создание полноценной создание дренажной системы с колодцем, водоотводами и т.д. необходимо не менее 100 тонн песка, 100 тонн щебня, 100 тонн грунта. Плюс трубы, фитинги и бог знает что еще. Итоговая сумма, включая работы, – 700 000 рублей. Иначе так будет каждую весну. Для тех, кто не знает, вся Ленобласть стоит на болотах, во многих местах почва очень влажная, поэтому дренажная система – это вынужденная необходимость.

Про всякие мелочи типа переразводки электрики уже можно не вспоминать. Вот такая она, покупка готового дома.

Построить дом

Самый главный и очевидный плюс данной схемы – вы заранее сами продумываете, где должен на участке стоять дом, какая должна быть планировка, какие вы хотите материалы и т.д. В общем, вы делаете все так, как хочется вам, а не захотел кто-то до вас. Видели ситуацию, когда на небольшом участке дом ставят прямо по центру? Получается так, что ни гараж, ни беседку уже грамотно на участок не «вписать». Вот типичный пример.

Самая большая проблема, с которой вы столкнетесь, – выбор строительной компании. Хорошо, когда есть «свои» люди, в которых вы уверены. А если нет? Приходится лезть в Интернет, искать, читать, обзванивать.

На словах все они готовы построить дворец Шаха Мансура за 3 копейки, а на деле построят шалаш Ленина по цене крыла от самолета.

Материалы: их сейчас великое множество. Брус, бревно, каркас, газобетон, пенобетон, кирпич и т.д.

Здесь все зависит от кошелька. То же самое касается крыши, окон, дверей.

Но независимо от размера кошелька с вероятностью 99% вы столкнетесь с одной неистребимой проблемой – ВОРОВСТВО! Практически все строительные компании этим грешат! Вы же не будете сами постоянно находиться на участке и контролировать каждый мешок цемента и каждый куб песка? Вот этим вполне успешно и пользуются строители. В один момент у вас просто возникнет вопрос: «Вы что, едите этот песок и черепицей закусываете»?

На практике реальная смета очень сильно отличается от расчетной. Возникают всевозможные клеи, лаки, замазки, фитинги, крепежи и т.д. Может, это и стоит недорого, но с учетом объема суммы получаются с пятью нулями.

При всех этих отрицательных моментах есть и положительный: если все же у вас компания-застройщик грамотная, и вы сами разбираетесь в вопросах строительства, то, вложив деньги, вы получите дом, в котором будете жить в свое удовольствие, а не переделывать системы водоснабжения, канализации, дренажа. Дом будет теплым и полностью вас устраивать.

Итог

Конечно, вопрос этот очень спорный, есть еще масса нюансов, с которыми можно столкнуться или наоборот исключить. Например, в Сибири, учитывая климат, очень большое значение имеет фундамент, его заглубление. В южных регионах могут быть свои особенности, в прибрежных свои. Конечно, это все нужно учитывать. Универсального совета здесь не дашь.

Но один совет точно будет универсальным – не нужно гнаться за дешевизной. Никто хороший дом дешево не продаст! Сразу оговорюсь: «дешево» – по отношению к рыночной цене.

Также ни одна строительная компания не будет вам «за спасибо» строить качественно.

Дальше – выбор только за вами. Все зависит от финансовых возможностей, от жизненной ситуации, от знаний, опыта и наличия свободного времени.

Надеюсь, статья была вам интересна, с удовольствием выслушаю мнения на этот счет.

За лайк статье буду отдельно благодарен – вам мелочь, а мне приятно!

Профессиональный риелтор. Купля-продажа, аренда жилой и коммерческой недвижимости.
Дистанционное консультирование по вопросам приобретения и съема недвижимости по всей России

Источник