Выгодно ли построить дом потом его продать

Содержание статьи

Купить готовый дом или заказать строительство с нуля: что выгоднее? Плюсы и минусы различных вариантов

Перед покупателями загородной недвижимости встает извечный вопрос, по какому пути пойти:

купить новый дом, только что построенный специально на продажу?
купить дом, в котором уже кто-то ранее жил (на вторичном рынке)?
купить земельный участок и нанять для строительства дома компанию или бригаду?

Сторонников и противников того или иного варианта найдется предостаточно, причем каждый из них будет по-своему прав. Как же поступить тем, кто еще не смог определиться и взвешивает все за и против?

В этой статье мы объективно рассмотрим плюсы и минусы каждого из трех перечисленных вариантов, чтобы дать возможность нашим читателям принять обдуманное решение.

Забегая вперед, скажем, что нет и не будет однозначно правильного ответа на этот вопрос, как нет и идеального варианта, а потому выбор покупателя будет сводиться к компромиссу: с какими сложностями он готов мириться и какие преимущества для него первостепенны.

Дом на продажу

Новые дома, построенные на продажу, предлагаются сегодня на рынке загородной жилой недвижимости в двух случаях:

в организованном коттеджном поселке от официального застройщика;
на вторичном рынке (в деревне, селе, поселке, СНТ, ДНП) – от строительной бригады или небольшой строительной компании; в данном случае земельный участок приобретается хозяином с инвестиционными и девелоперскими целями.

И в том, и в другом случае дома чаще продаются без внутренней отделки, но с минимальной инженерной подготовкой.

Главная цель девелоперов здесь – получить наибольшую выгоду от вложений и как можно быстрее их окупить, вот почему они ставят перед собой следующие задачи:

предложить наиболее востребованный формат жилья и универсальные планировочные решения;
попасть в наиболее востребованную ценовую категорию;
минимизировать себестоимость строительства.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

И именно последний пункт – самый опасный для покупателя, ведь для того, чтобы продать дом подороже, а построить подешевле, нечестный застройщик чаще всего экономит на качестве.

С этой целью:

нанимается рабочая сила низкой квалификации,
используются дешевые материалы и оборудование,
занижаются необходимые объемы стройматериалов;
нарушаются технологии строительства;
принимаются неграмотные инженерные решения.

Расплачиваться за такую экономию в итоге будут жильцы дома. Чем им все это может грозить? Перечислим самые частые проблемы, на которые жалуются покупатели готовых домов (по статистике обращений в нашу компанию за услугами технадзора или экспертизы объектов).

Дом плохо держит тепло, а потому на отопление приходится тратить больше ресурсов (газа, электричества), что выливается в слишком дорогое обслуживание жилья;
Обмерзание стен или внутренних углов;
Намокание стен, полов;
Повышенная влажность в помещениях и, как следствие, образование грибка;
Неудовлетворительная шумоизоляция;
Появление трещин на оштукатуренных поверхностях;
Протечки кровли;
Неприятный запах из сантехприборов;
Постоянный запах затхлости в закрытом помещении;
Образование конденсата на водопроводных трубах;
Частый выход из строя систем отопления и водоснабжения.

Причинами этих и многих других проблем становятся чаще всего:

использование дешевых, некачественных материалов и оборудования;
нарушение технологии монтажа фундаментов, несуще-ограждающих конструкций, кровли;
некачественная гидроизоляция;
нарушения при укладке утеплителя, паро- и гидроизоляционных материалов;
некачественно выполненная герметизация стыков и вводов коммуникаций;
несоблюдение уклонов кровли, канализационных труб;
агрессивное воздействие на конструкции влаги и перепадов температур, а также конденсата;
отсутствие естественной вентиляции;
нарушение технологий при монтаже инженерных систем и пр.;
длительные перерывы в процессе строительства без необходимых мер консервации недостроя.

Помимо риска столкнуться с неудовлетворительным качеством строительства, покупатель готового дома еще и значительно переплачивает, ведь цена домовладения устанавливается продавцом без учета экономии. В ту же цену, а возможно, и дешевле обошлось бы строительство дома своими силами или с привлечением строительной компании, только с соблюдением всех технологий и нормативов.

Еще одним минусом покупки готового дома можно считать необходимость мириться с проектными и планировочными решениями, выбранными застройщиком, и невозможность учесть пожелания и потребности своей семьи.

Конечно, не хочется огульно обвинять всех застройщиков в безответственном отношении к своей работе, безусловно, есть среди них и порядочные, однако найти их очень сложно. Это скорее вопрос везения. Опыт нашей работы в области технического надзора говорит о том, что, к сожалению, даже имя солидной и известной строительной или девелоперской компании не является гарантией высокого качества построенного дома.

Объективным плюсом приобретения готового дома можно считать только один – отсутствие необходимости тратить силы, время и нервы на организацию его строительства. Хотя, сколько здоровья и денег придется потратить на устранение недостатков, негативно влияющих на качество жизни и безопасность эксплуатации неграмотно построенного дома, посчитать трудно!

Нельзя забывать и о том, что в большинстве случаев въехать в уже построенный дом сразу не получится, поскольку на дизайн интерьера и внутреннюю отделку все равно придется потратить немало времени и денег. Вот почему и единственный несомненный плюс такого варианта сразу меркнет на фоне серьезных минусов.

Если же вы твердо решили остановиться именно на этом варианте и понимаете, что самостоятельно организовать строительство дома вам не под силу, советуем перед покупкой заказать независимую экспертизу выбранного дома в специализированной организации

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Дом на вторичном рынке

При покупке обжитого дома, который строился не на продажу, а для себя лично, рисков столкнуться с откровенной халтурой, конечно, меньше, однако и этот факт не гарантирует полного отсутствия нарушения технологии производства работ.

К минусам такого варианта можно отнести необходимость демонтажных работ и внутренней отделки дома с нуля. Зачастую в домах, простоявших более 10 лет, требуется полный или частичный ремонт всех инженерных систем, замена оборудования (котлов, насосов и пр.).

Кроме того, за внутренней отделкой легче скрыть грубые нарушения и дефекты.

Несомненным плюсом здесь станет обустройство участка: наличие плодовых деревьев и кустов, элементов ландшафтного дизайна (дорожки, МАФ), на что при приобретении дома в новом или в еще недостроенном поселке рассчитывать не приходится.

Цены домов на вторичном рынке, как правило, не очень высоки, ведь объект загородной недвижимости начинает значительно терять в цене уже после шестого года эксплуатации. Вот почему минусы такого варианта могут окупиться доступной ценой домовладения.

Как и в случае с покупкой дома, построенного на продажу, покупателям можно рекомендовать провести независимую экспертизу. Затраты на эту процедуру чаще всего окупаются неплохой скидкой от продавца объекта недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Как проводится строительная экспертиза загородного дома?

Комплексная экспертиза построенного дома должна включать проверку:

фундаментов для выявления нарушений, влекущих деформацию несуще-ограждающих конструкций;
подвалов и цокольных этажей на предмет правильной гидроизоляции;
несуще-ограждающих конструкций на предмет прочности и устойчивости;
окон и дверей на предмет качества монтажа;
инженерных систем и оборудования;
кровли;
системы водостока;
качества внутренней и наружной отделки;
качества и безопасности строительных и отделочных материалов;
гидрологии участка на наличие грунтовых вод, угрожающих фундаментам.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Строительство дома с нуля

У покупателей, далеких от строительства, одна только мысль о том, что придется самостоятельно организовывать строительство дома, способна вызвать панику.

Люди, так или иначе связанные со строительством, чаще всего не задают себе вопроса, строить самому или купить готовый дом. Организация строительства для них не представляется сложной. Они не только не боятся ее, но и давно научились получать удовольствие от процесса: разработки архитектурно-планировочных и конструктивных решений, выбора материалов, оборудования, технологий и исполнителей.

Все минусы готового дома в этом варианте автоматически превращаются в плюсы, ведь у заказчика теперь появляется возможность самостоятельно выбрать:

планировку дома с учетом потребностей своей семьи;
стиль, архитектурные решения будущего дома и цветовую гамму фасадов;
строительные и отделочные материалы, инженерное оборудование.

Все это позволяет человеку реализовать творческий потенциал, воплотить в жизнь идеи и желания, а значит – построить дом своей мечты!

Вне всяких сомнений, найм строительной бригады или компании – тоже не гарантия того, что дом будет возведен без нарушений. Однако этот процесс при желании поддается контролю со стороны заказчика, чего нельзя сказать об уже построенном доме.

Еще один существенный недостаток этого варианта – сроки! Но и их при желании можно минимизировать. При грамотной организации строительства возведение коробки дома из кирпича, пено- и газоблоков или блоков паротерм не займет больше 3-х месяцев.

Принять скрытые работы, проверить соблюдение технологий и графика производства работ непрофессионалу, конечно же, не под силу. Нюансов здесь возникает великое множество. Подробнее об этом вы можете прочитать в моей статье «ТОП 20 технологических нарушений при строительстве домов. Как сэкономить не в ущерб качеству? Делимся опытом технадзора»

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных подрядчиков, мы рекомендуем заказывать услуги технического надзора, или строительного контроля, у независимых специалистов.

Об авторе

Исаева Анна Владимировна, к.ф.н.
Основатель, владелец и коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
Технический надзор и услуги инжиниринга при строительстве индивидуальных домов и коттеджных поселков.
Проектирование и строительство коттеджных поселков.
Тел.: (495) 960-80-48
www.genplans.ru
https://vk.com/genplans
https://www.facebook.com/genplans
Instagram: @genplans.ru

Исаева Анна Владимировна

Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Источник

Построить дом или купить готовый – что выгоднее? Опыт профессионального риелтора

Очень часто люди сомневаются, как лучше поступить: купить готовый дом и сразу въехать или же купить участок и строить самому. Строить самому подразумевает нанимать компанию или компании. Крайне мало тех людей, кто действительно в состоянии сам своими руками построить дом от фундамента до крыши, а потом еще и отремонтировать его.

На самом деле вопрос крайне спорный, и один и другой вариант имеют свои плюсы и минусы. Да и к вопросу выгоды можно подойти по-разному. Разберем каждую схему в отдельности, что знаю из личного опыта – обязательно включу в статью.

Купить готовый дом

Безусловный плюс этой схемы – экономия времени, сил и нервов. Вы сразу видите, что вы покупаете, нет нужды строить в мыслях, как это будет выглядеть «когда-то».

Также это возможность заранее просчитать расходы. Но это далеко не факт… Тут начинаются первые и главные минусы. Самое главное:

ни один продавец никогда вам не скажет об имеющихся проблемах! Его задача – продать дом, а не пожаловаться вам на жизнь!

История из практики

Год назад у меня прошла сделка, купили людям дом. Хороший дом, с чистовой отделкой, 130 метров за 5 млн. Хозяин нахваливал и расписывал, жаловался, что он так в дом вложился и теперь вынужден продавать, так как переезжает на ПМЖ поближе к морю. Дом действительно выглядел очень достойно, хорошая планировка, хороший участок – в общем, плюсов много.

Были минусы в виде плохой подъездной дороги, отсутствия рядом водоемов, но в принципе это не смутило. Купили.

Люди сделали косметический ремонт и въехали. Дело было в сентябре.

Первые проблемы вылезли практически сразу: вода непригодна для питья, если включаешь воду в ванной – на кухне напор практически падает до нуля. Решение проблемы – заглубление скважины, установка нового более мощного насоса, установка новой фильтрационной системы («Гейзер» или «Аквафор» в таких ситуациях не подходят). Итого 150 000 рублей только на решение вопроса с водой.

Дальше – больше: когда похолодало, выяснилось, что из всех стеклопакетов дует, установлены они неправильно! Решение вопроса – 70 000 рублей. Но это не спасло – в доме по-прежнему было холодно. Вызвали строителей, они сняли частично внешний декор из камня, и выяснилось, что утеплитель положен абсолютно неправильно! Я не специалист, технологию до конца не знаю, но смысл в том, что продувался он очень хорошо, и как в доме не топи – будет холодно. А вот это уже попадалово.

Снять всю внешнюю обшивку по всему периметру дома, перестелить утеплитель, вернуть обшивку на место. Даже с учетом того, что нового утеплителя пришлось докупить совсем немного (старый использовали) – цена вопроса составила чуть больше 300 000 рублей…

Но и это не конец приключениям!

Весной, когда начал таять снег, участок просто «поплыл». Почва стала болотистой, ходить по участку просто невозможно. Причина проста – дренажная система была установлена просто для декора. Две небольшие трубки на весь участок просто не могли справиться с таким объемом талых вод. Вызвали специалистов-ландшафтников, приговор убойный:

на создание полноценной создание дренажной системы с колодцем, водоотводами и т.д. необходимо не менее 100 тонн песка, 100 тонн щебня, 100 тонн грунта. Плюс трубы, фитинги и бог знает что еще. Итоговая сумма, включая работы, – 700 000 рублей. Иначе так будет каждую весну. Для тех, кто не знает, вся Ленобласть стоит на болотах, во многих местах почва очень влажная, поэтому дренажная система – это вынужденная необходимость.

Про всякие мелочи типа переразводки электрики уже можно не вспоминать. Вот такая она, покупка готового дома.

Построить дом

Самый главный и очевидный плюс данной схемы – вы заранее сами продумываете, где должен на участке стоять дом, какая должна быть планировка, какие вы хотите материалы и т.д. В общем, вы делаете все так, как хочется вам, а не захотел кто-то до вас. Видели ситуацию, когда на небольшом участке дом ставят прямо по центру? Получается так, что ни гараж, ни беседку уже грамотно на участок не «вписать». Вот типичный пример.

Самая большая проблема, с которой вы столкнетесь, – выбор строительной компании. Хорошо, когда есть «свои» люди, в которых вы уверены. А если нет? Приходится лезть в Интернет, искать, читать, обзванивать.

На словах все они готовы построить дворец Шаха Мансура за 3 копейки, а на деле построят шалаш Ленина по цене крыла от самолета.

Материалы: их сейчас великое множество. Брус, бревно, каркас, газобетон, пенобетон, кирпич и т.д.

Здесь все зависит от кошелька. То же самое касается крыши, окон, дверей.

Но независимо от размера кошелька с вероятностью 99% вы столкнетесь с одной неистребимой проблемой – ВОРОВСТВО! Практически все строительные компании этим грешат! Вы же не будете сами постоянно находиться на участке и контролировать каждый мешок цемента и каждый куб песка? Вот этим вполне успешно и пользуются строители. В один момент у вас просто возникнет вопрос: «Вы что, едите этот песок и черепицей закусываете»?

На практике реальная смета очень сильно отличается от расчетной. Возникают всевозможные клеи, лаки, замазки, фитинги, крепежи и т.д. Может, это и стоит недорого, но с учетом объема суммы получаются с пятью нулями.

При всех этих отрицательных моментах есть и положительный: если все же у вас компания-застройщик грамотная, и вы сами разбираетесь в вопросах строительства, то, вложив деньги, вы получите дом, в котором будете жить в свое удовольствие, а не переделывать системы водоснабжения, канализации, дренажа. Дом будет теплым и полностью вас устраивать.

Итог

Конечно, вопрос этот очень спорный, есть еще масса нюансов, с которыми можно столкнуться или наоборот исключить. Например, в Сибири, учитывая климат, очень большое значение имеет фундамент, его заглубление. В южных регионах могут быть свои особенности, в прибрежных свои. Конечно, это все нужно учитывать. Универсального совета здесь не дашь.

Но один совет точно будет универсальным – не нужно гнаться за дешевизной. Никто хороший дом дешево не продаст! Сразу оговорюсь: «дешево» – по отношению к рыночной цене.

Также ни одна строительная компания не будет вам «за спасибо» строить качественно.

Дальше – выбор только за вами. Все зависит от финансовых возможностей, от жизненной ситуации, от знаний, опыта и наличия свободного времени.

Надеюсь, статья была вам интересна, с удовольствием выслушаю мнения на этот счет.

За лайк статье буду отдельно благодарен – вам мелочь, а мне приятно!

Профессиональный риелтор. Купля-продажа, аренда жилой и коммерческой недвижимости.
Дистанционное консультирование по вопросам приобретения и съема недвижимости по всей России

Источник

Построить, а потом продать — не выгодно?

Доброго всем времени суток.
Тема жива и это здорово. Хочется всех поблагодарить за проявленный интерес, особенно ДримХаус.
Действительно интересный вопрос про инвестиционную привлекательность её участка, в смысле очень удачный пример, на котором можно показать практическое применение всего, о чём я там выше писал (про анализ всякий и т. д.). Что-бы не быть голословным, я попросил сделать мне выгрузку из базы по данному району, но по т. н. «новой Москве» в базе данные старые (именно по загородке – 2010 год или около того). Короче, я попросил сейчас собрать свежие данные, а это займёт какое-то время… Как только будет всё готово, я постараюсь ответить на вопрос ДримХаус в развёрнутой форме (ну как смогу….)
Теперь позволю себе несколько комментариев:
Вообще вопрос конечно важный, но, на мой взгляд, он как-то вырван из контекста. Для того, чтобы на него ответить, надо сначала определиться в каком сегменте мы работаем, для кого строим, что строим и т. д. Если в самых общих чертах, то так:
1. Под ключ.
2. Под «реально» чистовую отделку, со всеми сделанными коммуникациями, как Вы и писали.
3. Коробка вообще не вариант.
Дело в том, что наш выбор – строить «под ключ» или строить «под отделку» определяется следующими факторами:
· «хотелками» наших потенциальных покупателей, применительно к тому сегменту, где мы работаем. Т. е. мы должны выяснить: а чего хотят-то наши будущие покупатели – с отделкой? Без? Как вообще? (Ну, покупатели конечно хотят всего и сразу, но мы должны понять – готовы они всё это оплачивать или нет?).
· Нашими способностями эти «хотелки» удовлетворять, желательно лучше, чем это делают наши конкуренты. И при этом ещё и заработать. Т. е. удовлетворить то мы их удовлетворим, а вот сможем-ли при этом заработать? Ответ, кстати, не очевиден. Иными словами, мы должны посмотреть — сколько стоит для нас перевести дом из состояния «под отделку» в состояние «под ключ», и сравнить — как это соотносится с ценами на рынке. Тут кстати, многое зависит от материалов и технологий строительства, которые мы выбрали.
· Предложением аналогичных нашему домов на рынке (т.е. это действия наших конкурентов)
По факту, на ДАННЫЙ момент в большинстве сегментов сложилась такая ситуация:
1. С одной стороны, многие покупатели хотят приобрести уже полностью готовый объект – дом, куда можно сразу въехать и жить. Они не хотят заморачиваться с отделкой, у них может не быть на это сил и времени и желания. Предложение домов под ключ, выставленных по адекватным ценам, относительно не большое. Получается, что спрос на готовые дома с адекватными ценами продажи – как-бы не полностью удовлетворён.
2. С другой стороны на рынке переизбыток домов «под отделку». Этому есть ряд причин, прежде всего, это переоценка девелоперами (как крупными, так и частниками) спроса на дома «под отделку» и тем, что строить под отделку просто проще для девелоперов.
Соответственно, при прочих равных, дома «под ключ» продаются активнее (если цена соответствуют рынку). Дома «под отделку» тоже конечно продаются, но ликвидность таких объектов ЗНАЧИТЕЛЬНО ниже, и часто, для успешной продажи, приходиться серьёзно понижаться в цене.
Если посмотреть по сегментам, то примерно так:
Эконом, «эконом+» и «бизнес минус» (где-то до 9 -11 млн. рублей для МО):
· Только под ключ, с отделкой, соответствующей бюджету дома.
Более высокие ценовые сегменты:
· Под ключ
· Под чистовую ком. все сделаны и работают. Тут возможен вариант, который Вам уже посоветовали – договориться с покупателем об отделке «под ключ» под него.
На практике, часто поступают так: возводится коробка с коммуникациями и начинается черновая отделка – дают объявление о продаже дома с отделкой «под чистовую» и с возможностью сделать отделку «под ключ» под покупателя. Если покупателя нет, то работы естественно продолжаются, и к моменту готовности дома «под чистовую» даётся объявление типа – «продаётся дом с отделкой под ключ (выполнена на 95%», или типа – «продаётся дом цена такая-то, дом будет сдаваться в состоянии «под ключ»….Указанная цена соответствует состоянию «под ключ»». Если покупателя всё ещё нет, что учитывая нынешнюю ситуацию на рынке вполне возможно, отделка завершается, и объект продолжает продаваться, и ждёт своего счастливого покупателя. Подача объявления «немного вперёд» оправдана, т. к. пока реклама выйдет, пока появится реакция покупателей (сначала звонки, потом уже и просмотры) оно так и получится.
Премиальные ценовые сегменты:
· Под ключ. Возможно, потребуется меблировка качественной НОВОЙ мебелью, полностью сделанный ландш. Дизайн и т. д.
В дорогих сегментах иногда поступают так: строится два дома – основной и гостевой (может совмещаться с гаражом или баней, а может быть и отдельно стоящей постройкой). В основном доме выполняется отделка «под чистовую», а в гостевом – «под ключ». Хозяева могут жить в гостевом доме сами, пока в основном доме будут идти отделочные чистовые работы, что, к слову, может занять не мало времени, учитывая объёмы работ и «творческие» муки выбора вариантов отделки у хозяев дома.
Важно ещё учитывать и следующие два фактора, относящихся к финансовому планированию и контролю рисков по проекту.
1. Если Вы в своём проекте выполнили отделку под ключ, то у Вас появляется многовариантность дальнейших действий. Вы можете продать дом (основная стратегия), а можете и сдать его в аренду (запасной вариант). Это может быть оправданно (сдача в аренду), если на рынке наступили «тяжёлые времена» для продажи. Идея в том, чтобы хоть частично покрыть потери от простоя капитала. Иногда это «спасает жизнь», если, например, в проект были вложены все имеющиеся средства, чего я конечно не советовал бы делать.
2. Если Вы индивидуальный застройщик, реализующий (реализующая) проект – построить дом, а потом продать, особенно, если Вы действуете в условиях ограниченных финансовых ресурсов, я рекомендую в любом случае рассчитывать бюджет и строить «под ключ». Т. к. если, даже по независящим от вас обстоятельствам, финансовые ресурсы резко иссякнут, а стройка ещё не завершена, то у Вас будет хотя бы дом в состоянии «под отделку» — в принципе, продаваемый вариант. В противном случае, Вы рискуете остаться с коробкой-недостроем и проектом на руках (если он был), а это уже существенно менее ликвидный вариант. В лучшем случае, вернёте вложенное, да и то не всегда, да и то в совершенно не понятные сроки.
Краткий вывод – ПЛАНИРУЙТЕ И СТРОЙТЕ ПОД КЛЮЧ!
(предварительно изучив все уже написанные посты, и те, которые ещё будут написаны)
Удачи!
Вот как-то так, если вкратце)
На самом деле, это действительно вкратце, практически по каждому пункту можно ещё что-то пояснить. Если интересует – спрашивайте!

Источник