Заключил договор а гараж не построили

Все фото документов взяты из интернета и имеют исключительно справочный характер!

Вот и закончилась моя эпопея с оформлением гаража в собственность длинной в шесть месяцев !
Все началось с момента когда «ударили по рукам» с бывшим владельцем, он получил деньги а я ключи и пошли это дело «отметить» зафиксировать так сказать у председателя кооператива. Тот забрал у бывшего владельца членскую книжку и провёл обряд посвящения меня в святая святых или проще говоря в члены, выдав книжку на мое имя и внеся соответствующую запись а амбарную книгу кооператива.

Так я стал среднестатическим по российским меркам обладателем «сарая»))) — гаража.
Не знаю с чем это связано но Председатель в добровольно — принудительном порядке попросил не затягивать процесс государственной регистрации прав в установленном законом порядке и выдал справку согласно которой пай я выплатил и могу запустить процедуру «приватизации» которую к слову я и не собирался затягивать)₽ Попутно чтоб по два раза не бегать стряхнул с меня взносы сразу за два бокса ???? (1500*2=3000р)

Поскольку все это дело закрутилось в аккурат после начала «безумия» — пандемии то процесс записи в БТИ на предмет замера гаража и составления технического плана занял почти две недели. Торопится мне было не куда записался и оплатил пошлину в размере 8500р. И спустя указанное время приехали замерщики с хитрыми приборами и минут тридцать что то мерили и фотографировали. После чего попрощались и ещё через неделю ожидания долгожданный звонок- ваши документы готовы.
Дальше самое интересное, я довольный что в двух шагах от завершения приезжаю в БТИ и мне объясняют что документы конечно готовы Но приватизировать я не смогу постольку поскольку год постройки гаража и мой год рождения не совместимы. Т.е. на 2001 год я был не совершеннолетним и не мог быть владельцем ( это все что удалось понять из общего потока информации. Если кто знает как это грамотно описать подскажите, мне это уже ник чему но может кому то пригодится . Тут я задумался, покрутили девочки и так и так но я совсем никак не подхожу .
Вариантов не много а точнее всего один — оформлять на родственника и потом делать договор купли-продажи ( естественно с целью заплатить минимум налога ) уже на меня.
С родственниками у меня вышла печаль потому как они живут не в шаговой доступности и оформление могло затянутся на неопределенное время поэтому было решено провернуть схему с другом.
БТИ поставили на паузу и снова к председателю кооператива)) меня зачеркиваем и вписываем в «члены» друга и на него же берём справку о выплате пая????‍♂️. На следующий день снова в БТИ сдаём справку, Ух ты, прокатило )). Через неделю на руках технический план ????

Дальше с трудом находим время и отправляемся в МФЦ. Удивительно но прошли без очереди вообще. Пошлина на рег действия (2000р.) И бумаги приняли.
Через две недели друг стал полноценным владельцем. Ура ! Половина пути позади ????
Дальше пишем договор купли продажи в трёх экземплярах и вспоминаем важный нюанс — поскольку друг женат то требуется нотариальное согласие его супруги на продажу ????.

Пока он съездил за супругой и отвёз ее к нотариусу (1500р) я занял место в очереди в МФЦ. Оплатил пошлину (2000р.) На этот раз народу было очень много но мы твёрдо намерены идти до конца! Очень удачно вспомнили про согласие иначе бумаги бы не приняли ????‍♂️. Спустя 2 часа бумаги благополучно сдали и получив справку о приёме документов наконец разбежались ₽))
Спустя две недели я получил выписку из Росреестра в том что наконец собственником бокса являюсь Я )₽

В следующе году нужно будет заплатить налог с продажи ~3000т.
На днях опять пойду вступать в уже полноправные «члены» !
Надеюсь информация будет кому-то полезна ))

P.s. Земля у кооператива в аренде до 2059 года. Оформить в собственность можно но весьма геморно. Обещают в ближайшее время амнистию может получится переоформить.

Не так давно ровно как позавчера мною была написана статья в сообществе «Брошенные машины» на тему присвоения бесхозных движимых вещей — машин. Сегодня дорогие мои подписчики, а так же участники сообщества Drive2.ru, я Вам расскажу юридическую сказку про то, как правильно обратить НЕдвижимое имущество в свою собственность. Устривайтесь по удобнее (с бокальчиком виски например), запасайтесь терпением, потому что будет много текста и мало картинок. 🙂

Ну так вот… жил был дед, жил, жил да помер, и наследников после себя у него не осталось. Да и наследовать было нечего, кроме гаража, который ютился на задворках посёлка. Прошло много лет, «совок» уж развалился, власть сменилась, посёлок вошёл в границы города. Одним прекрасным утром бравый молодец на 600-м мерседесе, проезжая мимо, видит в кустах притаился гараж. Порос гараж мхом, крыша у него провалилась, да и замок на нём давненько уже заржавел. Ну думает молодчик, дай-ка я этот гаражик отремонтирую да и себе заберу, буду хранить там своего железного коня, только вот беда-то, как же мне это сделать правильно, так что бы воеводы в синих пиджаках мне дело за незаконное присвоение чужого имущества не пришили? Подумал, подумал молодчик, да и полез он в чудо книгу под названием Гражданский кодекс Российской Федерации… и читает молодчик в той книге:

Согласно статьи 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Права всех собственников защищаются равным образом.
Кроме того статья статья 225 ГК РФ даёт определение бесхозяйной вещи, которой является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, от права собственности на которую собственник отказался.
Что от сюда следует? Что мне прежде чем завладеть бесхозной недвижимостью надо определиться с правом собственности которое было ранее до того как от него отказались. Как мне это определить? Я беру географические координаты где находится гараж (если нет фактического адреса) и иду в Федеральную регистрационную службу, в которой пишу заявление с просьбой выдать мне выписку из реестра прав на недвижимое имущество – на землю, которая находится под этим гаражом и на сам гараж. Зачем так? Затем что в реестре прав на недвижимое имущество может и не быть записи о регистрации гаража, за то, вероятнее всего будет информация о регистрации тех или иных прав на эту землю… или во всяком случае даже если и о земле не будет информации, то и отрицательный ответ из ФРС мне тоже пригодится. Получив эту информацию мы придём к выводу того, что право собственности на эту землю было или всё ещё есть: первое — у физического лица, участок земли рядом с гаражом и под ним раньше был частным участком; второе — в собственности юридического лица; третье у муниципалитета – земля входит в границы муниципального образования и имеет категорию, и четвёртое у государства — например если гараж самовольно был построен на территории военного городка, или земля принадлежит лесному хозяйству, или хуже того министерству культуры так как это первый императорский гараж и здание гаража внесено в списки памятников архитектуры регионального значения.
Дальше, определившись с бывшими или действующими правами собственников, я буду действовать так.
Если собственник всё же есть, то если это физическое лицо я обращусь к нему, что бы он продал мне указанную землю со всеми постройками за символическую плату. Заключив договор купли продажи и зарегистрировав его в ФРС, я стану истинным собственником этого гаража и смогу делать с ним всё что захочу. Если собственником будет муниципалитет, то я пойду к чиновникам из префектуры и попрошу их заключить со мной договор аренды на эту землю… Заключат они или нет? Не знаю, я хотя бы попробую. Если же всё-таки договор заключат, то опять же я беру договор и регистрирую его ФРС… теперь в рамках арендных прав и категории земли я вправе делать с ней и с гаражом всё что угодно. Если земля будет принадлежать государству, то по идее здесь без вариантов… военные землю и недвижимость сдавать не могут, а в мин. культуры ты замучаешься доказывать, что ты восстановишь гараж по чертежам 1812 года… проще будет с лесным хозяйством, но здесь подвох… часть лесных угодий лесовики могут сдавать в аренду, но только для рекреационного назначения, на землях такой категории постройки капитального строительства возводить запрещено.
Если записи о земле и гараже на права собственников в реестре отсутствуют, то я взяв свою выписки из ФРС пишу заявление в суд с просьбой установить юридический факт того что, расположенный гараж по географическим координатам таким-то является бесхозяйственным, так как сведения в ФРС по нему и по земле отсутствуют, и собственника установить невозможно, и в связи с этим прошу назначить меня владельцем указанного недвижимого имущества. К заявлению я приложу, естественно квитанцию об уплате государственной пошлины, а так же выписки из ФРС. Потом суд, рассмотрев моё заявление (если сочтёт что доказательств достаточно) вынесет решение, что такой-то гараж по таким-то координатам признан бесхозным и владельцем назначен я.
Вот теперь я, взяв болгарку, взяв решение суда, выдвигаюсь в сторону гаража и спиливаю с него замок. Теперь я вправе отремонтировать и восстановить гараж, теперь я как владелец вправе им пользоваться. А так же в рамках пункта 3 статьи 234 который говорит о том что, до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания, имею право гонять от гаража бомжей наркоманов и прочих маргинальных личностей, а так же иных ушлых ребят которые пускают слюни на брошенную недвижимость.
Замечу что я пока не собственник, а лишь владелец. Как я писал в одной из своих статей право собственности заключается в трёх правах: праве владения, праве пользования, и распоряжения. Право продажи или дарения – право распоряжения имуществом, в у меня возникнет после того как я стану собственником.
Теперь мне в соответствии со статьёй 234 ГК РФ надо 15 лет открыто владеть этой недвижимостью как своей собственной, заботиться о ней, поддерживать её в надлежащем техническом состоянии и т.д. и т.п. После того как прошли мои долгие 15 лет, я могу сразу пойти в ФРС и подать документы на регистрацию права собственности, конкретно всё в той же статье 234 не сказано, что повторно надо идти в суд, НО! Вы же знаете всех этих чиновников и дотошных бюрократов, что ради запятой заставляют переделывать все документы… поэтому прежде чем пойти в ФРС я напишу второе заявление в суд, и попрошу судью установить юридически значимый факт – определить меня собственником данного гаража и земли под ним. Опять же не забуду приложить квитанцию об оплате государственной пошлины, а так же ранее выданное решение о назначении меня владельцем. Суд рассмотрев моё заявление вынесет решение о том что в связи с истечением сроков приобретательной давности, я открыто владея гаражом как своим собственным на протяжении 15 лет, теперь являюсь его законным собственником. После такого решения я на сто процентов буду уверен, что ни одна бюрократическая собачушка не откажет мне в регистрации моего права собственности на моё недвижимое имущество. Теперь когда я стал собственником, постарел, зачах и нет мне дела до моего железного коня в том снова разваливающемся гараже, могу продать всё своё движимое и недвижимое имущество кому угодно, и спокойно спать до самой смерти на печи…

Тут добрый молодец закрыл чудо книжку, и встал на распутье, и думает влезать ему в эту канетель с обращением в собственность старого гаража или нет?
На этом сказочке конец 🙂

Остаётся уточнить, что если неиспользуемый или брошенный гараж находиться на территории ГСК, то по закону этот гараж принадлежит всем участникам ГСК, но конкретизировать нельзя, поэтому руководство ГСК выйдя на суд, должно будет просить признать брошенный гараж собственностью ГСК, после чего ГСК вправе будет его сдать, или продать. Но тут вот какой подводный камень, за частую земля под ГСК находиться в собственности муниципалитета, а ГСК её лишь долгосрочно или бессрочно арендует. Тут сразу вспоминается случай из Питера, когда одна не очень, скажем порядочная мадам на посту мэра (не будем показывать пальцем), решила не продлевать договор аренды с ГСК, а отдать землю под стоянку за магарыч… в результате чего одним прекрасным днём дядьки на чёрных джипах стали выламывать двери гаражей… и выгребать из них всё добро честных граждан на улицу… гаражи снесли, а площадку закатали в асфальт, но это отдельная история…
Вернёмся к букве закона, пункт 3 статьи 225 ГК РФ говорит о том, что бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Здесь стоит правильно понимать, что под муниципальным образованием понимается не только город, но так, же согласно Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальным образованием признаётся сельское поселение, муниципальный район, городской округ, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район либо внутригородская территория города федерального значения.
Кроме того в пункте 4 всё той же статьи 225 ГК РФ отдельно сказано о городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет уполномоченный государственный орган города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга может обратиться в суд с требованием о признании права собственности города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга на данную вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в собственность города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть вновь принята во владение, в пользование и в распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Теперь остаётся только сделать вывод.
Чтобы правильно завладеть бесхозным недвижимым имуществом для начала стоит убедиться в том, что оно действительно бесхозное, и что оно действительно ни кому не принадлежит.

На этом всё, если что-то не понятно, спрашивайте, будем разбираться вместе.

P.S. Почитав комментарии под статьёй, спешу добавить следующее:
данная статья описывает общие принципы российского законодательства, и то как я бы лично сам действовал бы будь у меня такой интерес, я не могу утверждать того, что в 100% аналогичных случаях будет всё гладко и чётко как я выше описываю, совершенно нет. Как правильно подмечено у нас не прецедентная система права как в США, и каждое судебное решение по аналогичному вопросу будет отличаться, потому что судьи у нас бывают разные, бывают дотошные, бывают глупые, бывают снисходительные, возможно одному судье не достаточно будет всех ваших доказательств для вынесения положительного решения, а другому например будет достаточно двух бумажек, поэтому всё зависит от частного случая. Кроме того я ни в коем случае не стремлюсь отобрать хлеб у юристов, я говорю о том что любой человек владеющий русским языком и умеющий читать а так же делать логические выводы может совершить эту процедуру самостоятельно, мы же с вами меняем масло в двигателе или скажем тормозные колодки самостоятельно, описываем здесь на сайте как заменить ступицу или в домашних условиях поменять покрышку? и никто не говорит что делясь этой информацией мы отбираем хлеб у механиков или слесарей. И в завершении, если не уверен, что можешь что-то сделать сам обратись за помощью к специалисту.
Всем добра!

Автор С. Луч