Застройщик не построил дом в срок
Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома
Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.
Ника Троицкая
маркетолог в недвижимости
Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.
Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.
Сразу скажу, что если вы читаете эту статью не из праздного интереса, а потому что у вас действительно начинается задержка сдачи дома — РАДИ ВСЕГО СВЯТОГО, ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ. Серьезно. В этом деле столько нюансов и тонкостей, что не хватит и десяти статей. Эта статья — не инструкция и не решение вашей проблемы, а лишь беглый взгляд в сторону решения.
ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ, ОКЕЙ?
Вот и славно.
Почему нормальные застройщики срывают сроки
Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.
Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.
Допсоглашение — не подписывать
По идее, за затягивание сроков застройщик должен платить вам крупную компенсацию. Она рассчитывается между фактическим сроком сдачи и сроком, который стоит в договоре. Это отдельная большая тема, мы об этом писали раньше, были даже сложные вопросы.
По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.
Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки. Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек. Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.
Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!
Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.
С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.
Оценить шансы на сдачу
Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится. Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры. Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.
Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).
Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.
Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:
- 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р
(неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)
Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.
Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства. Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами. Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.
Дождаться сдачи
Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.
Преимущества. Меньше юридических хлопот. Вы получите квартиру, которая, возможно, стоит дороже, чем вы купили. Оформите налоговый вычет на стоимость квартиры и проценты по ипотеке. Потребуйте у застройщика неустойку за просрочку. В квартире можно жить.
Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.
Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.
Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.
Продать сейчас
Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.
Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.
Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.
Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам. Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору. Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.
Договор уступки — передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.
Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон
Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.
Преимущества. Вы возвращаете свои деньги и при этом избавляетесь от хлопот с квартирой. Если отказываться от договора в одностороннем порядке, застройщик ко всему прочему выплачивает неустойку с того момента, как вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ. Но это только на бумаге.
Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.
Если застройщик еще не нарушил срок сдачи, но все к тому идет, то односторонний отказ возможен только через суд.
Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».
Если у вас ипотека, то вам нельзя избавляться от квартиры без согласия банка. Если вы получите согласие, подпишете расторжение с застройщиком, но при этом вдруг застройщик не вернет деньги банку, банк может потребовать кредит с вас. Такие дела.
Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.
Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.
Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ.
С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки
Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).
Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».
Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.
Источник
Если застройщик задерживает срок сдачи дома: варианты действий и последствия
Покупка жилья на стадии строительства – это всегда риск. Никогда нельзя быть уверенным на 100% в том, что дом вовремя сдадут. К сожалению, даже 214-ФЗ не защищает людей от просрочек и появления долгостроев. Иначе бы в России не сформировалась огромная армия обманутых дольщиков, которые бесконечно бегают по инстанциям и годами пытаются решить свои проблемы.
Бывает, девелопер не готов признать себя банкротом, но при этом всем вокруг очевидно, что у него имеются серьезные проблемы. Индикатором выступают сроки ввода новостройки в эксплуатацию, которые явно нарушаются и переносятся. Как действовать дольщику, если он попал в такую ситуацию?
Первое, что надо запомнить: перенести сроки передачи людям жилья застройщик просто так не может.
Ему необходимо уведомить всех своих покупателей и подписать с ними допсоглашение не менее чем за 2 месяца до предполагаемых событий. Если хоть один дольщик отказался это сделать, то срок не может быть перенесен. Бывают случаи, когда все соглашаются: девелопер за это предлагает определенные «бонусы».
Читайте также: Обрушится ли рынок новостроек, ждать ли новых банкротств и ипотечного дефолта – прогнозы экспертов
Но на практике случается и так, что строители тянут до последнего и не сообщают своим клиентам о возможных «сдвигах» сроков ввода. Так бывает, если застройщику или нечего предложить своим клиентам, или он надеется решить проблему в обозримом будущем и не хочет зря волновать людей.
Важно: если заключается «допник», то претендовать на выплату неустойки будущий владелец квартиры уже не может.
Более того, он не имеет права разорвать ДДУ в одностороннем порядке, так как добровольно соглашается на все условия.
Если сроки сдачи «провалены», то дольщик может пойти двумя путями:
— потребовать компенсацию, не обращаясь в суд, а придя напрямую к застройщику.
Иногда обеим сторонам удается договориться. Тогда дольщик может в будущем получить квартиру + некую компенсационную выплату.
— потребовать разорвать ДДУ, вернуть полностью вложенные средства и оплатить неустойку.В этом случае, скорее всего, придется идти в суд.
Кстати, стоит отметить, что суд обычно снижает сумму выплаты. Нередко дольщик рассчитывает получить 350-500 тысяч, а ему присуждают 50-75 тысяч компенсации. Полностью покрываются только судебные издержки.
Возмещать моральный вред или убытки, связанные, например, с вынужденной арендой жилья, никто не торопится – или делает это в минимальном размере. Есть регистрация по месту жительства в паспорте? Значит, арендовать жилье не жизненно необходимо.
Читайте также: Гаражные жители: экономия на аренде жилья и.. риск?
Как действовать, каждый решает для себя сам. Но, какой бы вариант вы ни выбрали, первым делом придется составить и направить застройщику претензию. В нее включают требование передать квартиру, выплатить неустойку (1/300 ставки рефинансирования от цены в ДДУ за каждый день, помноженная на 2), а также возместить затраты или убытки.
Застройщик должен отреагировать на претензию: например, попробовать «договориться» с дольщиком. Если в ответ – тишина в течение 10 дней, то можно обращаться в суд.
Читайте также: Может ли сотрудник УК зайти к вам в квартиру с проверкой? Может – решил суд
Эксперты советуют: если трудности, которые испытывает застройщик, носят временный характер, лучше подождать какое-то время и не усугублять ситуацию. Так значительно больше шансов, что дом будет достроен в кратчайшие сроки, и все получат долгожданные квартиры.
Если же, напротив, начать заваливать компанию претензиями и поднимать панику в интернет-сообществах, можно не дождаться ни денег, ни жилья. Когда-нибудь, конечно, на объект разоренного застройщика найдут инвесторов, но практика показывает, что это – процесс далеко не быстрый, а дом, годами стоящий в недостроенном виде, безусловно, лучше не становится.
Если вы решили расторгнуть ДДУ, то надо написать уведомление и направить его застройщику. В течение 20 рабочих дней тот обязан перечислить деньги на счет дольщика.
В случае, если квартира ипотечная, пока идет разбирательство, придется продолжать платить банку. К тому же, кредитную организацию придется уведомить о принятом решении. Кроме того, выплаченные вами проценты по кредиту возмещены не будут.
Поэтому перед принятием такого решения следует хорошо подумать и проанализировать последствия. Хватит ли суммы, которую вернет вам застройщик, чтобы закрыть кредит перед банком и вложить деньги в другую недвижимость? Разрывать договор стоит только в том случае, если выгоды такого решения будут более значимыми, чем потери.
Читайте также: Жизнь после пандемии: краткий бум продаж квартир, а потом… крах строительной отрасли?
Доводилось ли вам судиться с застройщиком и расторгать ДДУ? Не приходилось ли жалеть о своем выборе? Поделитесь в комментариях. И подписывайтесь на наш канал, чтобы читать главные новости, полезные инструкции и прогнозы о рынке недвижимости.
Источник
Если застройщик нарушает сроки строительства — что делать?
Расторжение ДДУ при просрочке застройщика
Нарушение застройщиками сроков завершения строительства домов и передачи квартир дольщикам по акту — не редкость в нашей стране. Что делать, если подобная история случилась с Вами? Главное, не паниковать и четко спланировать действия.
Учтите, что если застройщик нарушил срок ввода дома в эксплуатацию, прописанный в договоре долевого участия — это еще не основание для предъявления к нему претензий. Ведь значение имеет другой срок — срок передачи квартиры по акту приема-передачи. Этот срок одинаков для всех дольщиков конкретного дома, и не может быть изменен застройщиком в одностороннем порядке.
И если застройщик нарушил этот срок передачи квартиры, причем более, чем на 2 месяца — то у Вас, как дольщика, открываются довольно широкие возможности, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ. Какие из них использовать, зависит от того, в какой стадии находится строящийся объект.
Если дом еще не достиг завершающей стадии строительства, к примеру, не все этажи еще построены, либо не отделаны фасады, нет остекления, не смонтированы инженерные системы, то есть высокий риск того, что застройщик либо вообще дом не построит, либо построит, но с очень большой задержкой, и потом сразу «уйдет в банкротство».
В такой ситуации правильно будет расторгнуть ДДУ в одностороннем внесудебном порядке и потребовать от застройщика возврата уплаченных по ДДУ денежных средств. Для расторжения ДДУ Вам надо направить в адрес застройщика соответствующее письмо, заказным ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. И потом сдать почтовые документы в Росреестр, чтобы в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) была внесена запись о прекращении действия Вашего договора долевого участия.
Взыскание денег и процентов с застройщика
В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, при расторжении ДДУ застройщик обязан Вам вернуть все уплаченные деньги в течение двадцати рабочих дней с момента расторжения ДДУ, то есть с момента направления Вами извещения от отказе от договора. И одновременно, застройщик должен уплатить Вам проценты за пользование Вашими деньгами, за весь период с момента их получения до момента их возврата.
Размер процентов приличный и равен 1/300 ключевой ставки Центробанка России, действующей на день возврата денег, и начисляется за каждый день, когда застройщик владел и пользовался Вашими деньгами. А если Вы являетесь гражданином и заключали ДДУ не для целей коммерческой деятельности, то размер процентов удваивается.
Застройщики часто уклоняются об обязанности вернуть деньги дольщику. В такой ситуации, Вы вправе в судебном порядке потребовать начисления на сумму долга дополнительных процентов, тоже в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ на день возврата. И эти проценты также удваиваются, если Вы являетесь гражданином-потребителем.
Взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры по акту
А вот пример другой ситуации: застройщик нарушил срок передачи квартиры на 2 месяца, однако дом уже почти готов, фасады и остекление практически завершены, инженерные сети подведены, и невыполненных работ осталось совсем немного. В такой ситуации расторгать ДДУ нет особого смысла. Нужно просто дождаться, когда дом будет введен в эксплуатацию, а квартира будет передана Вам по акту.
После этого, нужно направить застройщику претензию, с требованием уплатить неустойку за просрочку передачи квартиры по акту. Размер неустойки составляет 1/300 ставки Центробанка РФ, действующей на день фактической передачи квартиры, за каждый день просрочки. Если дольщиком является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере. Имейте ввиду, что если в квартире есть недостатки, то Вы вправе заявить застройщику об этих дефектах, и не принимать квартиру, пока брак не будет устранен.
Застройщики, как правило, неустойку за просрочку добровольно не платят, и приходится обращаться в суд. Учтите, что в такой ситуации суд, вероятнее всего, уменьшит размер неустойки, на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, до разумных, по мнению суда, пределов. Но все равно будет приличная сумма. А кроме того, если общая сумма Ваших судебных требований не превышает 1 миллион рублей, то Вы как потребитель освобождаетесь от необходимости уплаты государственной пошлины.
И напоследок, всегда помните: за отказ застройщика от добровольного удовлетворения Ваших требований, изложенных в Вашей претензии, суд взыщет с застройщика в Вашу пользу штраф, в размере 50 % от всех присужденных Вам сумм. Это те деньги, на которые Вы можете всегда смело претендовать в суде!
Узнайте больше о долевом строительстве недвижимости в России!
Источник