Застройщик построил дом что дальше

Содержание статьи

Что такое сдача дома в эксплуатацию: порядок и особенности

Красочные баннеры убеждают, что дом сдан в эксплуатацию, а рекламные объявления на сайте такого застройщика обещают скорое заселение. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и готовиться к новоселью. На самом деле все не так радужно, поскольку от сдачи дома до заселения иногда проходят месяцы, а то и годы. Собственников жилья могут ждать неприятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи ключей или дефекты строительства. Поэтому дольщикам стоит знать, что делать дальше, когда дом введен в эксплуатацию?

Содержание

В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья
Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию
Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?
Что делать, если претензия осталась без ответа при вводе дома в эксплуатацию?
Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?
Заключение

В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья

Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.

Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта.

Срок сдачи – это планируемая дата окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Ее застройщик назначает самостоятельно и корректирует, без согласия инвесторов. Для дольщика важнее второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры. Этот срок не подлежит изменению в одностороннем порядке. В случае его несоблюдения дольщик вправе требовать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта.

Застройщики, пользуясь минусами закона 214-ФЗ, прописывают в договоре не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта. Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой отсчитывается срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в орган или организацию, выдавшие разрешение на строительство (указаны в проектной декларации строительной компании). Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам – до 31 января 2018 года. После этой даты можно требовать с застройщика уплаты неустойки.

Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию

Для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должны быть завершены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, обустроены инженерные коммуникации и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, присвоен почтовый адрес, заключены контракты с поставщиками энергоресурсов.

Госкомиссия проверяет дом на соответствие действующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам. Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он обращается в орган, выдавший разрешение на строительство. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик подает документы на регистрацию дома в Росреестре, а затем только жилье передается дольщикам.

Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев. В случае выявления нарушений комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получения акта сдачи дома.

Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик обязан не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения дольщику прибыть для принятия своей квартиры. Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за объект.

Бывают случаи, когда все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик или лицо, к которому перешли права на квартиру от дольщика так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.

Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?

Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.

В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.

При нарушении срока передачи жилья, строительная компания обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за каждый день просрочки. Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья. Рассчитать размер компенсации можно с помощью нашего калькулятора неустойки по ДДУ.

Положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно составлена претензия. Нужно предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на действующие законы, а также верно рассчитать неустойку.

Кроме того, нужно указать банковские реквизиты и предельный срок, отведенный для выплаты неустойки. Доверьте составление претензии грамотному юристу по недвижимости, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате. Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ ДДУ с учетом особенностей каждого застройщика и предложат порядок действий для взыскания максимальной неустойки.

Разберем пример недобросовестных действий строительной компании. Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома и направил дольщику приглашение на приемку. Дольщик перезвонил, чтобы записаться на осмотр, но ему ответили: «Это уведомление – формальность, когда дом реально будет готов, вы получите СМС».

Таким образом застройщик пытается переложить ответственность на дольщика – якобы тот уклоняется от приемки жилья и игнорирует приглашения. Поэтому мы рекомендуем дольщикам направлять также ценное письмо с описью вложения застройщику с требованием назначить конкретные дату и время приемки. В нем указать, что фактически объект не готов к осмотру, несмотря на уведомление.

Что делать, если претензия осталась без ответа при вводе дома в эксплуатацию?

Если деньги не поступят на счет дольщика до обозначенной даты, то можно обращаться в суд. Кроме уплаты неустойки и возмещения расходов, по закону «О защите прав потребителей», в исковое заявление включаются следующие требования:

компенсация морального вреда;
взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
издержки дольщика на судебные расходы.

Имейте в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить статью 333 ГК РФ и уменьшить неустойку, если посчитает, что ее размер не соответствует убыткам дольщика. Чтобы этого избежать, подключите к делу грамотного юриста ЮК «Хелп консалтинг». Затягивать с взысканием не стоит. При массовой подаче исков, застройщики начинают активно выводить деньги со счетов. Поэтому шанс получить неустойку выше у тех дольщиков, кто обратиться в суд одним из первых.

Если с даты передачи объекта по ДДУ прошло более 2 месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке и взыскать с него пеню за пользование средствами. В данном случае проценты будут начисляться за весь период действия договора, т.е. с момента внесения дольщиком денег. Более подробно узнать о процедуре расторжения договора, можно в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?

Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.

Подписывая акт приема-передачи, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены качественно, и никаких претензий к строителям у него нет. Чтобы избежать финансовых расходов в будущем, соблюдайте основные правила приемки жилья у застройщика.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки. Об ее особенностях можно почитать в статье «Правила составления претензии застройщику об устранении недостатков». Дольщик вправе потребовать от застройщика следующих действий:

полного устранения всех выявленных дефектов строительства на безвозмездной основе;
уменьшения цены договора;
оплату ремонта.

В претензии также необходимо указать срок, до которого строительная компания должна исправить недоделки. В противном случае дольщик имеет право потребовать с застройщика пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки. ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в сфере долевого строительства. Работаем без предоплаты. Услуги оплачиваются по факту взыскания неустойки с застройщика.

При несвоевременной передаче жилья, с самого начала требуйте с застройщика неустойку за нарушение обязательств по ДДУ. Закон полностью на стороне дольщиков, нужно только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты. Это подтверждается нашим многолетним опытом защиты прав дольщиков.

Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются максимально возможной компенсации. Наши юристы подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры с застройщиком, составят исковое заявление и примут участие во всех этапах судебного процесса. Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, позвоните по телефонам, указанным в разделе «Контакты».

Источник

Ура! Дом построен! А что дальше: уведомление об окончании и регистрация.

Итак, у вас построен дом. Что дальше?

А дальше можно немного выдохнуть и передать инициативу в руки кадастрового инженера. То есть обратиться в кадастровую компанию и заказать технический план.

Мы возьмем за основу идеальный вариант развития событий, когда вы:

-проверили перед строительством границы своего участка, исправили их, если была необходимость;

-построили здание в соответствии с градостроительными нормами , отказавшись от дома размером с участок – то есть соблюли все отступы и коэффициент застройки;

— получили уведомление о начале строительства, а также все необходимые согласования.

То есть все у вас хорошо!

Вы вызываете кадастрового инженерадля замеров. Естественно, кадастровый инженер должен состоять в списке СРО, иметь квалификационный аттестат.

Заключаете договор с ним или с кадастровой компанией, в которую вы обратились.

Предоставляете необходимые документы такие как: паспорт, СНИЛС, уведомление о начале, согласования если есть, проект дома если есть, подписываете наклейку (квиточек для сшивки декларации о недвижимости).

Вызвать специалиста для проведения съемки можно уже на этапе, когда стоит «коробка». Т.е. есть стены, проемы, перегородки, крыша. Наличие окон, дверей и отделки совсем не обязательно.

Далее кадастровый инженер в течение какого-то времени (зависит от загруженности, как правило, до 7-12 раб дней)формирует технический план. Он обязательно подкрепляет туда уведомление о начале и полученные согласования с ведомствами. Причем сейчас достаточно часто местная архитектура просит не только сам ответ (то есть уведомление о соответствии планируемого строительства), но и само заявление застройщика, которое вы отправляли при подаче. Его отсутствие даже может стать причиной отказа в получении уведомления об окончании. Поэтому можете сэкономить ваше время и время вашего инженера и предоставить его сразу.

Также сейчас сразу присваивается адрес, если вы получаете уведомление о начале на портале услуги.мосрег.ру, это происходит автоматически, спустя примерно 5 дней после получения положительного уведомления. Этот документ вам тоже нужно направить кадастровому инженеру в электронном виде.

Техплан сформирован, вы получаете архив или на диске/флешке или по электронной почте, все зависит от договоренности с кадастровым инженером. Этот архив желательно не трогать, и ни в коем случае не переименовывать(как например, «Мой техплан», «Техпланчик», «Дом, милый дом»). Название архива имеет определенную комбинацию букв и цифр и именно в таком виде его должен увидеть Росреестр.

Следующее что вам нужно сделать – подать заявление на уведомление об окончании строительства – то есть рассказать администрации, что ваш дом готов. Заявление заполняется по аналогии с уведомлением о начале (см. статью) на сайте uslugi.mosreg.ru или в МФЦ. В Москве это Мосгорстройнадзор.

Если вы сами подавали на уведомление о начале, то со вторым уведомлением никаких вопросов у вас возникнуть не должно: вносите сведения о себе как собственнике (если это делает представитель по доверенности, значит еще данные представителя), об участке, о характеристиках дома и прикрепляете схему (уже с реальными отступами и площадью застройки – узнаете у кадастрового инженера).

Важный момент! К этому заявлению обязательно прикрепляется архив техплана вашего дома. Если подаете в МФЦ или в Мосгорстройнадзоре (если Москва) – тогда отдаете диск.

Архитектура проверяет представленные данные

и по идее – «по идее», на этом ваши действия с беготней и подачей должны бы быть завершены. Вроде как по законодательству администрация передает ваш техплан вместе со вторым уведомлением в Росреестр для регистрации права собственности и постановки на государственный кадастровый учет. НО! В данный момент это не работает. То есть такой план действий возможен только если ваш участок находится в Москве или в Новой Москве, и вы подавали уведомление в Мосгорстройнадзоре. Тогда вы помимо заявления на второе уведомление заполняете заявление на постановку на КУ, и уже ждете выписки из ЕГРН.

На самом деле на местном уровне происходит так: вы получаете ответ от архитектуры района – то есть уведомление о соответствии построенного объекта (в электронном виде, и обязательно заверенный ЭЦП).

Даже если вы подавали заявление через МФЦ, и получили на руки бумажный вариант, нужно обратить внимание, какая печать на нем стоит. Если стоит печать о том, что документ заверен ЭЦП, то к такому уведомлению обязательно должен прилагаться файл формата sig содержащий эту самую подпись. Вы можете попросить в МФЦ прислать вам ее на электронную почту.

Этот ответ вы направляете своему кадастровому инженеру в электронном виде, он подгружает его в технический план, вновь выдает вам архив на диске или по электронной почте, этот архив уже готов для подачи в Росреестр.

Итак, для регистрации:

вы оплачиваете госпошлину в размере 350 рублей, берете этот квиток,
паспорт,
документ о праве собственности на землю (если у вас долевая, то берете с собой еще и другого собственника, а он берет свой паспорт и свое право собственности. Если у вас их много- совладельцев — придется брать всех, ну или оформить доверенность, чтобы не ходить толпой),
технический план на диске/флешке
заполняете заявление в МФЦ на постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности
спустя примерно 10 рабочих дней получаете выписку из ЕГРН.

И вуаля! Можно поздравить вас и ваших «сособственников», если таковые имеются с успешным оформлением дома! Потом новоселье, но это вы уже сами 🙂

Если серьезно, то на практике еще бывают случаи, когда Росреестр выдает вам вместо желанной выписки из ЕГРН приостановку. То есть документ со списком недочетов, из-за которых дом не может быть зарегистрирован. Это устраняется в большинстве случаев достаточно быстро, для консультации вы обращаетесь к своему кадастровому инженеру.

Если будет интересно, про приостановки и причины еще напишу.

Подписывайтесь, читайте, лайкайте, задавайте вопросы!

Источник: https://geomergroup.ru/uslugi/razreshenie-na-stroitelstvo/uvedomlenie-ob-okonchanii-stroitelstva.html

Источник

Новостройка сдана, ключи получены. Как действовать дальше?

«Вот куплю квартиру, получу ключи и…». На этом, как в свое время говорила незабвенная Масяня, мысль останавливается. Обычно в своих мечтаниях дольщики дальше не заходят.

А меж тем после получения ключей нужно будет и документы оформлять и подписывать, и ремонт в определенной последовательности делать. И всё это не просто так: есть вещи первостепенной важности, а есть те, которые можно слегка «задвинуть». Рассказываем по пунктам, что и как делать. Подписывайтесь и берите на вооружение полезную информацию.

1. Договор с УК

Первым делом надо заключить с управляющей компанией договор на обслуживание вашего нового дома. Наивно полагать, что здание само себя обеспечит водой, газом, электричеством и вывозом мусора.

Причем, первоначально сам застройщик передает свежепостроенный ЖК на баланс УК – в тот момент, когда у него появится разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Уже потом, после проведения общего собрания собственников, УК можно сменить на более подходящую. Но это второй вопрос. Более важно другое: только после подписания договора собственникам, помимо ключей от квартиры, торжественно вручат паспорта на счетчики, ключи от разных элементов инженерных систем и инструкцию по пользованию квартирой (да-да, есть такой документ!).

Читайте также: В Петербурге нашли способ «уйти» от июльского повышения цен на коммунальные услуги

2. Право собственности

Оформить его можно сразу после того как новостройка будет поставлена на кадастровый учет. И лучше с данным вопросом не затягивать, а заняться им в течение месяца после подписания акта приемки-передачи.

Законом не указаны конкретные сроки, в которые нужно уложиться, однако страдать от отсутствия документов будет лишь собственник. Потому что по факту он ничего не сможет сделать со своей недвижимостью.

Вот перечень лишь некоторых из этих ограничений:

– в квартире элементарно нельзя прописаться;

– ее не продать/не подарить/не включить в завещание;

– нельзя делать перепланировку, никто ее не согласует без документов.

И самое фатальное: без них нельзя получить налоговый вычет! А это при удачном стечении обстоятельств – 260 тысяч рубликов. А если квартира покупалась в ипотеку, то можно вернуть еще дополнительно 390 тысяч.

Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно оперативно добежать до МФЦ и вручить там сотруднику набор документов:

– акт приемки-передачи квартиры;

– квитанцию (оплата Госпошлины – 2 тысячи рублей);

– паспорт;

– ДДУ (обязательно с отметкой о регистрации в Росреестре!);

– СНИЛС.

О подробностях и нюансах оформления права собственности мы писали тут.

Вот и всё! Теперь ждите, через 7-30 дней документы должны быть готовы.

3. Ремонт

Теперь квартира по-настоящему, юридически ваша. Можно делать ремонт. Только помните про время проведения работ: с 8 утра и до 10 вечера в будние дни, в выходные и праздники – с 12 дня и до 10 вечера.

Впрочем, несмотря на законодательно определенные рамки, обычно шумные работы не начинают раньше 9 утра и заканчивают не позднее 6-7 вечера. Ведь никому не хочется начинать жизнь в новом доме со скандала, верно? Да еще и с проклятиями, летящими вам в спину от соседей с маленькими детьми? Поэтому надо еще и перерыв делать днем с часу до трех – на дневной сон ребенка.

Читайте также: 4 ошибки: не совершайте их, чтобы ремонт не стал катастрофой

Что касается правил перепланировки, то подробно о них можно прочитать здесь. А так – не забывайте о главном: нельзя трогать несущие стены ни под каким предлогом, переносить мокрые зоны, перекрывать вентшахты и отгораживать себе в личное пользование общественные пространства, несмотря на то, что вы оплачиваете их содержание.

О самом главном вы уже узнали. Но есть некоторые нюансы, о которых стоит упомянуть отдельно.

Например, оплата коммунальных услуг.

Иногда складывается ситуация, когда владелец квартиры идет в отказ: мол, не буду платить, потому что я полгода в квартире не жил. А вот и неправда ваша. С момента подписания акта приемки-передачи вы несете ответственность за свою жилплощадь, даже если пока не оформили право собственности. Увы, но отмазаться от «коммуналки» не получится ни под каким предлогом.

Впрочем, если вы будете каждый месяц подавать «нулевые» показания за воду и электричество, тогда оплата по ним начисляться не будет. Но за содержание имущества все равно придется платить.

Читайте также: Я художник, я так вижу: стоит ли делать нестандартную планировку

И пару слов о гарантии.

Она составляет 5 лет – на дом, 3 года – на инженерные коммуникации. Если вдруг прорвало трубу или вместе со штукатуркой отвалились обои – обращайтесь к застройщику. Правда, придется доказать, что это не вы самолично меняли батарею и где-то сорвали резьбу. И что обои отодрала не стая любимых котов, а это действительно «косяк» строителей.

Вкратце это всё! Желаем всем успешно заселиться в свои новые квартиры (и дождаться их в срок, если ваш дом еще не сдан). Делитесь статьей в соцсетях, чтобы не потерять полезное, и подписывайтесь на Новострой-СПб! Читайте главные новости рынка недвижимости, изучайте полезные инструкции и сравнивайте рекламные буклеты застройщиков с нашей аэросъемкой. До скорого!

Источник